СОДЕРЖАНИЕ ПРОЕКТА И СПОСОБЫ УСТРАНЕНИЯ НЕДОСТАТКОВ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЙ И ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ

Землеустройство по устранению недостатков землевладения и землепользования состоит из подготовительных работ, составления проекта, рассмотрения, утверждения и перенесения проекта в натуру, оформления документов.

Подготовительные работы включают анализ существующих землевладений и землепользований, выявление их недостатков, доказательство их наличия, влияния на производство, использование и охрану земли, установление возможностей устранения недостатков.

Необходимо оценить площади землевладений и землепользований, структуру угодий, размещение, компактность и конфигурацию, расположение границ, установить затраты и потери, зависящие от наличия недостатков (недополучение продукции, увеличение ее себестоимости, транспортные расходы, единовременные затраты и т. д.).

Составление проекта заключается в обосновании и выборе способов устранения недостатков землевладения и землепользования, во внесении изменений в размер, структуру, размещение границ земельных массивов, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и крестьянскими хозяйствами.

Устранение недостатков заключается не в ликвидации самого участка (вкрапленного или чересполосного), а в прекращении или смягчении их отрицательного влияния на организацию производства и территории.

Основные способы ликвидации недостатков землевладения и землепользования:

обмен равновеликих и равноценных участков земли между хозяйствами;

обмен неравновеликих и неравноценных участков (с денежной компенсацией);

безвозмездная передача земель одного хозяйства другому;

передача земель одного хозяйства другому без обмена земельными участками с денежной компенсацией (выкупом или продажей земельного участка);

полная реорганизация землевладений и землепользований.

Эти способы, однако, не всегда дают возможность полностью

решить конечную задачу совершенствования землевладений и землепользований.

При обмене участков необходимо использовать данные экономической оценки земель. Например, если одно хозяйство передает другому участок пашни площадью 100 га со средним дифференциальным доходом 500 р/га, то при доходе второго хозяйства с участка 400 р/га оно должно передать взамен 125 га: 100-500/400= 125 га.

В общем виде соотношение обмениваемых участков при равноценном обмене имеет вид

Р\Б\ = РгБ2,

где Р\, Р2 — площади участков соответственно первого и второго хозяйств, подлежащих обмену, га; Би Б2 — оценка земель первого и второго хозяйств соответственно, балл.

При составлении проекта обязательно учитывают пожелания землевладельцев и землепользователей, чтобы участники землеустройства смогли без споров осуществить проект.

При обмене неравноценных участков (по площади, качеству земель) одна из сторон выплачивает другой разницу в их стоимости согласно заключенному между ними договору.

При внесении изменений в существующие землевладения и землепользования с целью их упорядочения придерживаются следующих правил:

нарушения в существующей организации территории и производства должны быть минимальными;

улучшение одного землевладения и землепользования не должно вызывать ухудшение другого, способствовать появлению у него недостатков;

необходимо при реорганизации землевладений и землепользований передавать от одного хозяйства другому целые организационно-территориальные единицы (поля, севооборотные массивы, подразделения и т. п.);

затраты на освоение передаваемых участков, создание подъездов, строительство дорог и ежегодные издержки производства должны быть наименьшими.

Во всех случаях при устранении недостатков землевладения и землепользования надо учитывать требования ландшафтного землеустройства.

Начальным этапом организации территории ландшафта в проектах межхозяйственного землеустройства является его функциональное зонирование с учетом эколого-хозяйственного состояния территории и перспектив развития различных отраслей хозяйст-

Рис. 10. Изменение границ землепользования при ландшафтном землеустройстве:

/ — существующая граница хозяйства; 2 — проектируемая граница хозяйства с учетом ландшафта; 3— участки, предлагаемые для перераспределения; 4 и 6 — проектируемые и существующие лесные полосы; 5—земли населенных пунктов; К(Ф)Х — крестьянское (фермерское) хозяйство; МФ — молочная ферма; СФ — свиноферма
/>

венного комплекса, т. е. выделение ландшафтных единиц (урочищ, подурочищ, фаций и т. п.).[1]

На втором этапе проводят анализ размещения границ землевладений и землепользований на предмет их совпадения с границами ландшафтного зонирования различного уровня. При землеустройстве принимают вариант, при котором границы предприятий совпадают с границами ландшафтных единиц. Это необходимо для того, чтобы в пределах одного хозяйства можно было бы запроектировать полный комплекс природоохранных мероприятий на всей территории выделенной ландшафтной единицы. В практике такие ситуации встречаются довольно редко, поэтому при межхозяйственном землеустройстве возникает необходимость изменения границ землепользования и перераспределения земли между хозяйствами (рис. 10).

[/'"Проект должен быть экономически хорошо обоснован, для чего определяют экономическую эффективность предлагаемых мероприятий, проанализировав и учтя все существующие и возникающие условия, которые влияют на результаты производства и зависят от наличия и устранения недостатков.

Пример расчета экономической эффективности обмена равновеликих и равноценных участков земель между двумя хозяйствами приведен на рисунке 11 и в таблице 8.

8. Оценка эффективности обмена земельных участков между хозяйствами

Из рисунка 11 видно: до землеустройства первое хозяйство имело чересполосный участок (участок III отделения) площадью 1250 га, размещенный на значительном удалении от основного массива, что приносило сельскохозяйственному предприятию массу неудобств (увеличивало транспортные затраты, затрудняло перегон скота на удаленные пастбища, ухудшало условия руководства). Аналогичная ситуация складывалась и с удаленными землями второго хозяйства.

По проекту межхозяйственного землеустройства намечено изменить границы хозяйств и избавиться от чересполосицы и дальноземелья, что выгодно как первому, так и второму хозяйству.

Рис. 11. Проект устранения недостатков землепользования:

а и б— соответственно до и после землеустройства; 1 — граница хозяйства; 2— граница отделений; 3— центральная усадьба; 4— усадьба отделения; 5— основные дороги; 6 — чересполосный участок; 7— обмениваемый участок; I, II, III, IV— номера отделений; (Г), @ — номера хозяйства

Укрупненный расчет эффективности проекта по обмену участков показан в таблице 8.

Безусловно, что в конкретной ситуации необходимо учитывать и другие условия проектирования, а именно: наличие построек и сооружений на обмениваемых участках, качество земель, расположение населенных пунктов, мнение сельских жителей (социальный фактор) и т.

Пример топографической чересполосицы показан на рисунке 12.

Из рисунка видно, что было бы целесообразным обменять участок К АО им. Калинина на участки Р2 и Р3, находящиеся в собственности ТОО «Рассвет». Тогда были бы созданы компактные земельные массивы хозяйств и ликвидирована топографическая чересполосица. Этот обмен был бы эффективен, если бы эти участки были равноценными.

рис. 12. Пример топографической чересполосицы:

alt="" />Рь Рз~ участки топографической чересполосицы ТОО «Рассвет»; А'— участок топографической чересполосицы АО им. Калинина; 1— границы сельскохозяйственных предприятий; 2— хозяйственные центры; 3— полевая дорога

Что касается участка Р\, то его можно было бы продать или передать в аренду другому сельскохозяйственному предприятию, что снизило бы затраты ТОО «Рассвет» на его использование.

Пример оценки эффективности купли-продажи земельного участка площадью 100 га приведен в таблице 9.

9. Оценка эффективности купли-продажи земельного участка при устранении

недостатков землепользования

Из таблицы видно, что при заданных условиях приобретение участка выгодно второму хозяйству, так как его затраты окупятся за 3 года. Вместе с тем продажа этого участка невыгодна первому хозяйству, так как прибыль, полученная от продажи земельного участка, будет перекрываться убытками от недополученной продукции.

Поэтому продажа таких участков будет эффективна только в тех случаях, когда затраты хозяйства по производству продукции намного превышают доходы от использования чересполосных участков.

Рассматривают, утверждают и переносят проект в натуру в установленном порядке. После этого вносят соответствующие изменения в документы, удостоверяющие права на землю, и составляют новые чертежи границ.

При упорядочении землевладений и землепользований сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, перераспределении земель возможны следующие землеустроительные решения. В первую очередь у сельскохозяйственных предприятий изымают неиспользуемые и нерационально используемые земли, которые не вовлечены в сельскохозяйственный оборот, выбыли из него или их используют недостаточно эффективно, с нарушением природоохранных требований из-за низкой обеспеченности трудовыми ресурсами, отсутствия необходимых денежных и материальных ресурсов или бесхозяйственности.

При этом площади ежегодно изымаемых нерационально используемых земель устанавливают с таким расчетом, чтобы после их изъятия сельскохозяйственные предприятия (организации) могли на остающихся землях вести производство эффективно, без сокращения объемов основной продукции. Кроме того, в фонды перераспределения земель в первоочередном порядке можно включать земельные участки, добровольно и самостоятельно передаваемые землевладельцам и землепользователям, а также невостребованные земельные доли. Образуют новые или упорядочивают существующие землевладения и землепользования или убыточные хозяйства, которые даже с использованием дополнительных экономических мер (изменение специализации, улучшение материально-технического снабжения, кредитования и др.) вряд ли смогут быстро поправить экономику хозяйства ввиду несоответствия размеров, состава и площадей угодий, их производственного потенциала требованиям производства, неудобств в расположении земель, отсутствия квалифицированных кадров и по другим причинам. Корректируют существующие проекты, а при больших изменениях разрабатывают новые проекты межхозяйственного землеустройства, устраняющие возникшие недостатки. Ведения коллективного или ассоциативного хозяйства в связи с тем, что в процессе изъятия земель у действующих сельскохозяйственных предприятий нарушаются структура и сбалансированность производства, организация территории и, как следствие, система кормопроизводства, размещение севооборотов, границы и размеры земельных массивов производственных подразделений, полей, рабочих участков, сложившиеся транспортные и социальные связи. Компенсируют размеры землевладений пригородных хозяйств при изъятии у них больших площадей под коллективные огороды и сады (для выпаса и сенокошения, ведения личного подсобного хозяйства и других целей) за счет последовательного изменения

границ рядом расположенных землевладений, с тем чтобы все хозяйства, в том числе и удаленные, были задействованы в распределении земель в целях минимизации потерь общественного производства. Данную работу проводят в процессе разработки проектов межхозяйственного землеустройства с соответствующим техникоэкономическим обоснованием.

Таким образом, при внесении изменений в существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий, приватизации и переделов их земли землеустройство обеспечивает социальную справедливость при предоставлении и изъятии земель, устройстве всей территории, а также грамотное оформление технических и юридических документов при отводе земли с экономическим обоснованием и организацией ее рационального и эффективного использования в границах существующих хозяйств.