Понятие договора

Аренду имущества в сфере хозяйствования регулирует § 5 главы 30 ХК Украины. Согласно ст.284 ХК по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Найм (аренду) регулирует глава 58 ГК Украины.

Договор найма (аренды) — это договор, по которому одна сторона (наймодатель, арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю, арендатору) имущество в пользование за плату на опре- деленный срок, а наниматель (арендатор) обязуется своевременно вносить плату и вернуть имущество после окончания срока договора.

Договор найма именуется также арендой. Каждая из разновидностей договора найма (аренда, прокат) имеет свои особенности.

Отличие договора найма от других договоров: 1)

наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование. По этому признаку договор отличается от договора купли- продажи, по которому покупатель имущества становится его собственником. Поскольку наниматель является лишь временным пользователем имущества, по окончании срока договора или в случае его досрочного расторжения он обязан вернуть взятое внаем имущество наймодателю в исправном виде; 2)

предметом договора найма могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи (нежилые помещения, оборудование, машины и др.), не уничтожаемые в процессе их использования, ведь сданное внаем имущество подлежит возврату. По этому признаку этот договор отличается от договора займа, по которому заемщик приобретает имущество в собственность и обязан вернуть займодавцу не то же, а такое же количество вещей того же рода и качества; 3)

возмездный договор — по этому признаку он отличается от договора ссуды.

Характеристики договора найма — двусторонний и возмездный.

Форма договора. К форме договора найма (аренды) применяются общие правила о форме сделок.

Стороны в договоре найма (аренды) — наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор). ГК не содержит специальных требований к сторонам договора найма (аренды) — ими могут быть как юридические, так и физические лица. Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные им лица. Нанимателями могут быть как юридические лица различных организационно-правовых форм и форм собственности, так и дееспособные физические лица.

Предмет договора найма. Круг имущества, которое может быть предметом договора найма, определен ст.760 ГК.

Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма. Предметом договора найма могут быть также имущественные права.

Предмет аренды в период действия соответствующего договора не может быть объектом аренды по другому договору, заключенному позднее.

Государственная налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействитеїьньїми в соответствии со ст.49 Гражданского кодекса Украины (далее — Гражданский кодекс) договоров аренды нежилого помещения, заключенных гражданином — субъектом предпринимательской деятельности, предприятием и закрытым акционерным обществом. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения надзорной инстанцией, договоры признаны недействительными на основании ст.48 Гражданского кодекса, а не ст.49 этого Кодекса. Это решение мотивировано несоответствием договоров закону и тем, что государственная налоговая инспекция не доказала факт заключения оспариваемых договоров с целью, заведомо противной интересам государства и общества.

В заявлении в Высший арбитражный суд Украины государственная налоговая инспекция просила проверить и изменить принятые судебные акты, оспариваемые договоры признать недействительными на основании ст.49 Гражданского кодекса с применением последствий, предусмотренных этой нормой.

Проверив материалы дела, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений установила следующее.

Обществом (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.

До истечения срока действия договора аренды гражданин заключил новые договоры аренды указанного помещения с предприятием и закрыты м акционерным обществом. Однако объект аренды в период действия соответствующего договора не может быть объектом аренды по другому договору, заключенному позднее, поскольку это делает невозможной реализацию права пользования этим объектом и не отвечает требованиям главы 25 Гражданского кодекса. Вместе с тем у арбитражного суда нет оснований считать, что такие договоры заключены с целью, заведомо противной интересам государства и общества.

При тама обстоятельствах постановлением судебной коллегии Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений решение и постановление арбитражного суда оставлены без изменения [Бизнес.Бухгалтерия. — 2001. — № 28/2. — С.24].

Срок договора. Согласно ст. 763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором. Эта статья не устанавливает предельных сроков договора найма, что дает сторонам возможность заключать договор на любой срок, определяемый ими. Вместе с тем предусмотрено, что законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества.

Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме недвижимого имущества — за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, обязательство по договору найма, заключенному на неопределенный срок, может быть прекращено по усмотрению наймодателя или нанимателя в любое время с предупреждением контрагента об отказе от договора за определенное время.

Предупреждение о расторжении договора найма должно быть сделано в письменной форме, которая обеспечивает возможность доказывания в случае спора о том, было ли такое предупреждение сделано. Сроки предупреждения об отказе от договора найма исчисляются со дня соответствующего уведомления контрагента или со дня, когда он должен был об этом узнать.

Согласно ст. 764 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

По смыслу этой нормы, продолжение пользования имуществом после истечения срока договора возможно без повторного его заключения, т.к. при отсутствии возражений наймодателя договор считается возобновленным на определенный срок. При возражении наймодателя против автоматического продления договора он обязан об этом уведомить нанимателя. Однако это не исключает права сторон впоследствии отказаться от такого договора по их усмотрению с предварительным предупреждением друг друга в сроки, предусмотренные законом.

Таким образом, основанием прекращения договора является истечение срока его действия при условии, что наймодатель потребует возврата ему имущества. При отсутствии такого требования договор не прекращается. Согласно Закону в данном случае происходит возобновление, т.е. продление на новый срок прежнего договора, а не заключение нового договора. Однако в договор могут быть внесены уточнения, например, о ремонте имущества, сроках внесения наемной платы и т.п.

Следовательно, согласно общим правилам, закрепленным в ГК, продолжение пользования имуществом после истечения срока договора связывается с отсутствием возражений со стороны наймодателя, возобновление договора происходит на определенный срок, а отказ одной из сторон от договора обусловлен предупреждением другой стороны за один месяц (недвижимого имущества — за три месяца).

Поднаем.

Таким образом, исходя из смысла ГК, наниматель с согласия наймодателя может сдать нанятое им имущество другому лицу в поднаем, заключив с таким лицом договор поднайма.

В силу договора поднайма наниматель обязуется передать поднанимателю имущество в пользование за плату. Сторонами договора выступают наниматель и поднаниматель, причем наниматель выполняет функции наймодателя в договоре поднайма. Поднаниматель в правовых отношениях с най- модателем не состоит. Наймодатель имеет права и несет обязанности только по отношению к нанимателю. В свою очередь, наниматель отвечает перед наймодателем за исполнение всех обязанностей по договору, в том числе и за поднанимателя. Например, он обязан возместить убытки наймодателю в случае поломки или порчи имущества, если оно произошло по вине поднанимателя.

Отношения поднайма имеют производный, зависимый характер от отношений найма. Условия договора поднайма зависят от условий договора найма. Поэтому поднаниматель может пользоваться имуществом только в соответствии с назначением, определенным в договоре найма. Срок договора поднайма не должен превышать срока договора найма. Прекращение договора найма влечет прекращение договора поднайма.

Передача имущества в поднаем допускается лишь с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено договором или законом. Такое согласие может быть дано при заключении договора найма, и тогда отдельное согласие наймодателя на передачу имущества в поднаем не требуется.

Плата за пользование имуществом. В отличие от ранее действовавшего ГК, который не определял размер, формы платы за пользование имуществом, порядок ее внесения, новый ГК содержит детальные правила, регулирующие эту плату.

Согласно ст.762 ГК за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме.

Договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

Таким образом, договором может быть предусмотрено, что плата за пользование имуществом вносится ежеквартально, после окончания определенного времени и т.п.

Высший хозяйственный суд Украины считает, что условие о договоре аренды, которое определяет размер арендной платы в иностранной валюте, не противоречит законодательству Украины.

Так, решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением заместителя председателя арбитражного суда, удовлетворены исковые требования совместного предприятия к обществу с ограниченной ответственностью о внесении изменений в договоре аренды нежилых помещений. Решение суда обосновано тем. что в соответствии со статьями 2 и 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» существенным условием договора аренды является фиксированный размер арендной платы.

Постановлением судебной коллегии Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений судебные акты по этому делу отменены, в удовлетворении исковых требований отказано ввиду того, что договорные отношения не регулируются названным Законом? Предметом договора являются нежилые помещения, которые не относятся к объектам права государственной собственности. И к тому же истец не доказал наличия правовых оснований требовать изменения указанных в договоре ставок арендной платы.

Заместитель Генерального прокурора Украины принес протест, в котором прост отменить упомянутое постановление и оставить без изменения постановление заместителя председателя арбитражного суда. Протест мотивирован, в частности, тем, что определение размера арендной платы в долларах США противоречит требованиям п. 1 Постановления Кабинета Министров Украины от 18.12.98 г. №1998 «Об усовершенствовании порядка формирования цен».

Рассмотрев доводы протеста и проверив материалы дела, президиум Высшего арбитражного суда Украины установил следующее.

Совместным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью заключен договор аренды нежилых помещений, в котором размер арендной платы выражен в долларах США. При обсуждении изменений в этот договор стороны не достигли согласия об определении размера арендной платы.

Согласно п. 1 ч.2 ст. 92 Конституции Украины исключительно законами Украины устанавливаются статус национальной валюты, а также статус иностранных валют на территории Украины.

Статьей 3 Декрета Кабинета Министров Украины от 19.02.93 г. Л? 15- 93 «О системе валютного регулирования и валютного контроля» предусмотрено, что валюта Украины является единственным законным средством платежа на территории Украины, который принимается без ограничений для оплаты любых требований и обязательств.

В соответствии со ст.35 Закона Украины «О Национальном банке Украины» гривна (банкноты и монеты) как национальная валюта является единственным законным платежным средством на территории Украины.

Названные акты законодательства определяют национальную валюту Украины как единственное законное платежное средство на территории Украины. Они не содержат запрета на выражение денежных обязательств в иностранной валюте.

Учитывая изложенное, условие договора аренды, которое определяет размер арендной платы в иностранной валюте, не противоречит действующему законодательству Украины.

В соответствии со ст.21 Закона Украины «О предприятиях в Украине» предприятия свободны в выборе предмета договора, определении обязательств. каких-либо иных условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству Украины.

Учитывая, что изменение условий договора о размере арендной платы возможно только по взаимному согласию сторон этого договора, у арбитражного суда отсутствуют правовые основания изменять соответ- ствующее условие, если такая плата не подчежит государственному регулированию в соответствии с законодательством Украины.

При таких обстоятельствах постановлением президиума Высшего арбитражного с\'да Украины в удовлетворении протеста отказано [Бизнес. Бухгалтерия. — 2001. — №32/2. — С.28-29].

Иная позиция о законности так называемых долларовых цен (когда цена в договоре между украинскими субъектами определяется через эквивалент какой-либо иностранной валюты, а расчет осуществляется в гривнах) высказано в письме Министерства экономики и по вопросам европейской интеграции Украины от 03.10.2001 г. № 27-22/605. В письме указано, что определение размера арендной платы в долларах США противоречит п. 1 Постановления Кабинета Министров Украины от 18.12.98 г. № 1998 «Об усовершенствовании порядка формирования цен».

Одно из правил относительно платы за пользование имуществом, содержащееся в 4.4 ст.762 ГК, касается возможности ее уменьшения — наниматель имеет право потребовать уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Следовательно, право нанимателя требовать уменьшения платы за пользование имуществом возникает при условии ухудшения имущества, наступившего не по его вине, если такое ухудшение препятствует использованию имущества или затрудняет пользование им. Это возможно, например, в связи с износом имущества или повреждением его в результате стихийного бедствия.

В практике нередки споры по поводу взыскания арендной платы, которую иногда смешивают с взысканием убытков.

Так, арбитражный суд области на основании п. 1 ст. 62 Арбитражного процессуального кодекса Украины отказал Управлению жилищно-коммунального хозяйства (далее — Истец) в приеме исковых материалов о взыскании с торгово-производственной фирмы (далее — Ответчик) задолженности по расчетам за пользование нежилым помещением. При этом арбитражный суд исходил из того, что предметом иска является арендная плата, споры о взыскании которой неподведомственны арбитражному суду, поскольку в силу п. 19 Перечня, утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 12 10 76 г. № 483, задолженность по арендной плате за нежилые помеїцения взыскивается в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариальных контор.

Председатель арбитражного суда области оставил определение об отказе в приеме исковых материалов без изменений.

Истец не согчасичся с опредепением и постановлением арбитражного суда и в заявлении на имя судебной коллегии Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений просил отменить их, ссылаясь на то, что предметом иска является не задолженность по арендной плате, а убытки в виде упугценной Истцом выгоды в виде арендной платы, поскольку Ответчик занимает нежилое помещение, не имея на то законных оснований. Это обстоятельство подтверждается решением арбитражного суда области по другому делу, которым признан недействительным заключенный Истцам и Ответчиком договор аренды нежилого помещения.

Проверив законность и обоснованность определения и постановления арбитражного суда области в порядке надзора, судебная коллегия установила следующее.

Истец считает, что арбитражный суд области неправильно определю предмет иска, что повлекло за собой необоснованный отказ в принятии исковых материалов.

Как следует из содержания искового заявления, Истец обосновывает свои требования ссылкой на решение арбитражного суда по упомянутому предыдущему делу, согласно которому признан недействительным заключенный сторонами в 1995 году договор аренды нежилого помещения. Истец мотивировал исковое заявление незаконным пользованием помещением в период 1995-1997 гг., сослался на причинение ему убытков в виде упущенной выгоды в размере суммы иска, поскольку именно такую сумму Истец мог бы получить от Ответчика в виде арендной платы. Исходя из этого, Истец просил взыскать с Ответчика именно неполученные доходы.

Таким образом, хотя в основу расчета цены иска положены ставки арендной платы, предмет иска определяется требованием о взыскании не арендной платы, а суммы неполученных доходов.

В связи с этим судебная коллегия сочла ошибочными выводы арбитражного суда области о том, что Истец требовал взыскать с Ответчика арендную плату, которая подлежит взысканию в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Кроме того, при отсутствии договора аренды отсутствуют и основания для учинения исполнительной надписи, поскольку для ее получения взыскатель обязан представить удостоверенную копию договора аренды (п. 19 указанного Перечня).

Вместе с тем судебная коллегия отметила, что при предъявлении иска Истцом не соблюдены требования ст.ст. 5, 45, 46 Арбитражного процессуального кодекса Украины. Так. к исковым материалам приложена копия претензии, в которой требовалась уплата именно арендной платы, то есть по своему содержанию и сумма претензия не соответствует предмету спора и поэтому не может служить надлежащим доказательством соблюдения доарбитражного порядка урегулирования спора. Кроме того. Истцом недоплачена государственная пошлина, а платежное поручение об уплате госпошлины оформлено с нарушением требований пунктов 13 и 14 Инструкции о порядке исчисления и взимания государственной пошлины. утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции от 22.04.93 г. № 15.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит возврату без Рассмотрения на основании п. п. 4 и 7 ч.1 ст. 63 Арбитражного процессуального кодекса Украины.

Исходя из изложенного, определение и постановление арбитражного суда области подлежит изменению, а исковое заявление — возврату без Рассмотрения, что не препятствует Истцу повторно обратиться с ним в арбитражный суд в общем порядке после устранения приведенных выше нарушений.

Судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений изменила определение и постановление арбитражного суда области и возвратила Истцу исковые материалы [Бизнес. Бухгалтерия. — 1999. — № 24. — С.73].