Нормативно-правовая база:

Гражданский кодекс Украины;

Земельный кодекс Украины;

Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. в редакции Закона от 02.10.2003 г.

Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины 03.03.2004 г.

При применении в практике может использоваться информационное письмо Высшего арбитражного суда Украины «О Законе Украины «Об аренде земли» от 14.01.99 г. № 01 -8/10.

Понятие договора. Согласно ст. 792 ГК договор найма (аренды) земельного участка — это договор, по которому наймодатель обязуется передать нанимателю участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Земельный участок может передаваться в наем вместе с насаждениями, строениями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, нли без них. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.

Согласно ст. 93 Земельного кодекса Украины право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

В Законе Украины «Об аренде земли» содержатся законодательные (легальные) определения двух понятий — аренды земли и договора аренды земли. В соответствии с Законом аренда земли — это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Передавать землю в аренду разрешено только по договору аренды земли, который определен в Законе как договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.

Закон «Об аренде земли» предоставляет наибольшие полномочия арендатору, включая в содержание правомочий арендатора не только пользование (что характерно для найма и аренды государственного и коммунального имущества), но и владение, т.е.

Объекты аренды. Согласно ст.З Закона «Об аренде земли» объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, расположенными на нем, или без них.

В соответствии с письмом Высшего арбитражного суда Украины, по смыслу п.2 ст.4 Закона расположенные на земельном участке насаждения, строения, сооружения, водоемы могут быть объектами аренды вместе с участком, если это предусмотрено договором аренды.

Стороны в договоре. Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч.1 ст.4 Закона). Следовательно, как указывается в письме Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование (ст. 19 Земельного кодекса Украины), арендодателями быть не могут.

Так же как при аренде государственного и коммунального имущества, при аренде земли Закон не содержит ограничений относительно круга лиц, могущих быть арендаторами.

Форма договора. В соответствии со ст. 14 Закона договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Порядок заключения договора и вступление его в действие. Ст. 16 Закона «Об аренде земли» регулирует порядок заключения договора аренды земли. Исходя из смысла этой статьи, можно выделить следующие этапы процедуры заключения и оформления договора аренды земли: 1)

заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности граждан или юридических лиц между собственником и лицом, которое желает получить земельный участок в аренду; 2)

подача заявления (ходатайства) лицом, желающим получить в аренду земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности, в соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления; 3)

рассмотрение заявления (ходатайства) и предоставление земельного участка в аренду осуществляются в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины; 4)

при согласии арендодателя предоставить земельный участок в аренду заключается договор, в котором определяются существенные и иные условия договора аренды земли; 5)

передача земельного участка, границы которого определены в натуре, в аренду без изменения его целевого назначения, осуществляется без разработки проекта его отвода; 6)

при изменении целевого назначения земельного участка предоставление его в аренду осуществляется по проекту отвода в порядке, установленном Законом; 7)

при поступлении двух или более ходатайств (заявлений) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие арендодатели проводят аукцион или конкурс относительно приобретения права аренды земельного участка; 8)

заключенный договор подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.98 г.

Этот Порядок определяет единые условия регистрации договоров аренды и договоров субаренды земельных участков. Государственная регистрация договоров аренды является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков. Она проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка.

Закон «Об аренде земли» обозначает не момент заключения договора аренды, а «действие договора аренды земли» (ст. 16 Закона). Согласно ст. 18 Закона договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

Срок действия договора. В соответствии со ст. 19 Закона «Об аренде земли» срок действия договора аренды земли определяется по согласованию сторон, но не может превышать пятьдесят лет.

Следовательно, в отлнчие от общих правил найма (аренды) и аренды государственного и коммунального имущества, нормы об аренде земли устанавливают максимальный срок действия этого договора.

Субаренда. Ст.9 Закона «Об аренде земли» регулирует субаренду земельных участков.

Специфика этих правил заключается в следующем: 1)

как общее правило, предусмотрена возможность субаренды арендованного земельного участка или его части без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменное уведомление о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду; 2)

предусмотрен запрет передачи в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений; 3)

существуют специальные требования в отношении оформления договора субаренды — он подлежит государственной регистрации, а по соглашению сторон удостоверяется нотариально.

Согласно письму Высшего арбитражного суда Украины от 14.01.99 г., закон не обусловливает форму договора субаренды земли, однако из смысла п.5 ст.

Наряду с этими особенностями, правовое регулирование договора субаренды земельного участка имеет существенное сходство с общими правилами о субаренде и в этом можно сказать, подчиняется общим правилам субаренды:

необходимо согласие арендодателя на субаренду;

условия договора субаренды должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему;

срок субаренды не должен превышать срока действия договора аренды земельного участка;

в случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается. Существенные условия договора: 1)

объект аренды (место расположения и размер земельного участка); 2)

срок действия договора аренды; 3)

арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату); 4)

условия использования и целевое назначение передаваемого в аренду земельного участка; 5)

условия возврата земельного участка арендодателю; 6)

существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; 7)

определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части; 8)

ответственность сторон (ст. 15 Закона).

Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, а также нарушение требований ст.ст. 4-6, 11, 17, 19 Закона являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также признания договора недействительным в соответствии с законом.

По согласию сторон в договоре аренды земельного участка могут быть указаны и другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.п.

Следовательно, некоторые существенные условия договора аренды государственного и коммунального имущества и договора аренды земли совпадают (объект аренды, срок договора аренды, арендная плата, условия возврата арендованного имущества арендодателю, ответственность сторон), в то время как другие существенно отличаются друг от друга.

проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных Законом. Арендная плата. Арендная плата за земельный участок определена законом как платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Нормы Закона, регулирующие арендную плату за аренду земли, предоставляют значительную свободу сторонам — размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ч.2 ст.21 Закона).

Вместе с тем, Закон устанавливает три императивных правила:

1) в случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным, полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды не возвращается; 1)

годовая плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки; 2)

плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться в следующих формах: —

денежной; —

натуральной; —

отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм нлн определить другие формы платы.

Закон, предоставляя широкие полномочия сторонам в определении формы арендной платы, устанавливает единственное ограничение — арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме.

Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды.

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается с согласия сторон.

Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.

Права и обязанности сторон.

Перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора содержится в ст.ст.24,25 Закона.

Законом определены следующие права и обязанности арендодателя.

Арендодатель имеет право требовать от арендатора: 1)

использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды; 2)

соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия грунтов, соблюдения государственных стандартов, норм и правил, в том числе местных правил застройки населенных пунктов; 3)

соблюдения режима использования водоохранных зон, прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны, саннтарно-защитных зон, зон особого режима использования особо охраняемых земель и территорий; 4)

своевременного внесения арендной платы.

Наряду с правами, Закон предусматривает обязанности арендодателя, которые, в свою очередь, являются: активными, т.е.

Что касается обязанности арендодателя передать в пользование земельный участок в состоянии, отвечающем условиям договора, то речь идет об одном из существенных условий договора — объекте аренды. Поэтому обязанностью арендодателя является предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках переданного в аренду земельного участка, которые в процессе его использования могут повлечь за собой экологически опасные последствия для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Права и обязанности сторон по договору аренды земли корреспондируют друг другу, поэтому арендатор, так же как и арендодатель, имеет права и обязанности.

Права арендатора можно подразделить на два вида: те, которые могут быть реализованы арендатором без согласия арендодателя (самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора; получать продукцию и доходы) и те, которые он может осуществлять лишь по согласию арендодателя (возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения; осуществлять в установленном порядке строительство водохозяйственных сооружений и мелиоративных систем).

Обязанности арендатора по соблюдению экологической безопасности землепользования и соответствующих государственных стандартов и правил те же, что возложены на арендодателя. Кроме того, он обязан соблюдать режим использования земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, и также выполнять иные обязанности в соответствии с условиями договора аренды и Земельным кодексом Украины.

Прекращение договора. Особенностью норм, регламентирующих прекращение договора аренды земли, является то, что они различают прекращение договора и расторжение его.

Ст. 31 Закона называет пять оснований прекращения договора аренды земли: 1)

истечение срока, на который он был заключен; 2)

выкуп (изъятие) земельного участка для общественных нужд и принудительное отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом; 3)

объединение в одном лице собственника земельного участка и арендатора; 4)

смерть физического лица-арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ лиц, указанных в ст.7 Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка; 5)

ликвидация юридического лица-арендатора.

Договор аренды земли может быть расторгнут с согласия сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом либо этим договором.

По требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных ст.ст. 24 и 25 Закона и условиями договора, при случайном уничтожении либо повреждении объекта аренды, существенно препятствующего предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения — за год, если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено неисполнением либо ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств.

В случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.

Переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Ст. 33 Закона предусматривает возобновление договора аренды земли. По истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности в соответствии с условиями договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора.

В случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены с согласия сторон.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по истечении срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок н на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением

В случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.

В случае неисполнения арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка, арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки.

Следовательно, в отличие от договора аренды государственного и коммунального имущества, Закон «Об аренде земли» тщательно регламентирует как в целом прекращение, так и расторжение договора аренды земли.

Улучшения имущества. Вопрос об улучшениях, произведенных арендатором, решен в ч.5-7 ст.28 Закона. В отличие от общих правил об улучшениях, установленных Гражданским кодексом Украины, которые решают этот вопрос в зависимости от того, было ли согласие арендодателя на производство улучшений и отделимы ли улучшения от имущества, в Законе «Об аренде земли» этот вопрос решен только исходя из первого критерия, при этом речь идет не о самих улучшениях, а лишь о компенсации расходов, затраченных на улучшения.

В случае осуществления арендатором по письменному согласию арендодателя улучшения арендованного земельного участка за собственный счет арендодатель обязан компенсировать расходы на его улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Осуществленные арендатором без согласия арендодателя расходы на улучшение арендованного земельного участка, которые невозможно отделить без нанесения ущерба этому участку, не подлежат возмещению.

Арендатор вправе оставить за собой осуществленные им за собственный счет выгоды от улучшения арендованного земельного участка, если эти улучшения могут быть отделены без нанесенного ущерба земельному участку.