Введение и краткий обзор истории соседского права

Вопрос о так называемом соседском праве встает всякий раз, когда сталкиваются права владельцев соприкасающихся друг с другом объектов недвижимости. Возникающие при этом коллизии интересов двух равноправных субъектов <1> призваны разрешать нормы, составляющие институт соседского права.

<1> Равноправных, хотя сами права, сталкивающиеся друг с другом, могут быть неодинаковыми по объему (например, право собственности, с одной стороны, и право из договора найма - с другой - см.

Необходимость урегулировать отношения между соседями по недвижимостям возникала всегда (с момента появления института частной собственности) ввиду совершенно естественного, встречающегося на каждом шагу физического соприкосновения объектов недвижимости в пространстве <1>. Конечно, само по себе примыкание одного объекта к другому - еще недостаточное условие для того, чтобы законодатель обращал внимание на это явление. Проблемы соседского права дают о себе знать прежде всего в связи с эксплуатацией объектов недвижимости (или шире - с осуществлением правомочий, составляющих содержание того или иного права на объект недвижимости), которая не всегда может осуществляться строго в рамках физических границ объекта недвижимости, поэтому никто не может исключить распространение эффекта эксплуатации - на какой-то промежуток времени, с той или иной периодичностью, в том или ином объеме - на пространство (объект недвижимости), которое находится под охраной субъективного права другого лица.

<1> Ниже будет показано, что условие физического соприкосновения двух недвижимостей не является строго необходимым для отношений соседского права.

Несмотря на то что сфера отношений соседского права весьма важна и сами эти отношения занимают не последнее место в общем объеме имущественных отношений частного права, регулирование соседских отношений в нашей стране на уровне законодательства до сих пор не имело примера для подражания.

<1> "Сравнивая постановления нашего законодательства с правилами иностранных кодексов, можно убедиться, что некоторые важные и необходимые в интересах общежития ограничения собственности, известные на Западе, совершенно чужды нашему праву" (Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 284, по изд. 1894 - 1896 гг.).

Советское земельное право устанавливало лишь общее ограничение на этот счет. В ст. 24 Земельного кодекса РСФСР 1922 г. предусматривалось, что землепользователь не имеет права совершать на своем земельном наделе действия или устраивать сооружения, нарушающие существенные интересы соседних землепользователей. Если говорить о законах более позднего времени, то согласно ст. 11 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. права землепользователей могут быть ограничены законом в государственных интересах, а также в интересах других землепользователей. В этой же статье указывалось, что землепользователи обязаны не совершать на своем участке действий, нарушающих интересы соседних землепользователей.

В жилищной сфере на уровне закона каких-либо специальных норм, регулирующих отношения соседей, не содержалось. В ст. 7 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. (далее - Основы жилищного законодательства) имелось общее указание на обязанность граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социалистического общежития.

<1> В РСФСР аналогом ст. 38 Основ жилищного законодательства была ст. 98 ЖК РСФСР 1983 г.

<2> В литературе отмечалось, что правом иска по данному основанию наймодатель практически не пользовался (Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. С. 181).

<3> Право соседей на иск о выселении виновного в нарушении правил социалистического общежития признавалось в литературе как в период действия Основ жилищного законодательства (см., например: Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 108 - 109), так и задолго до кодификации жилищного законодательства (см., например: Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. М.: Юрид. изд-во Мин-ва юстиции СССР, 1948. С. 64 - 65).

<4> Этот факт интересен прежде всего в контексте известных дискуссий о делении гражданских прав на относительные и абсолютные.

Все же советское жилищное право содержало отдельные нормы, которые можно отнести к соседскому праву.

<1> Настолько подробные, что, к примеру, в подп. "е" п. 5 жильцам прямо предписывалось иметь у входных дверей в квартиру половики для вытирания обуви. На фоне данных Правил Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные

Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, выглядят совсем неубедительно.

<2> Жилищные законы / Сост. Т.Д. Алексеев. 3-е изд. М.: Изд-во Мин-ва коммунального хозяйства РСФСР, 1957.

Названные фрагменты исчерпывают регулирование соседских отношений по советскому праву. Даже принимая во внимание тот факт, что необходимость урегулировать соседские отношения возникает и в том случае, когда друг с другом соприкасаются объекты недвижимости, владельцы которых эксплуатируют их на ином праве, чем право собственности, сама политическая система не была настроена на рождение, а правовая система - на разрешение подобных конфликтов. За спиной у государственного предприятия или колхоза стояло государство - единый и неделимый собственник земли (и часто других объектов недвижимости), и не было особого (личного) интереса спорить, например, по поводу нарушения одним колхозом границы другого в связи с какой-либо хозяйственной постройкой.

<1> Правовая природа правил социалистического общежития, как известно, была долгое время предметом дискуссии в литературе советского гражданского права, но, как бы то ни было, с нарушением этих правил, как норм поведения, выработанных самим обществом, советский закон и суды связывали реальные юридические последствия. Об этом можно судить по Постановлению Пленума Верховного Суда СССР от 2 февраля 1956 г., на основании которого были оставлены в силе судебные акты нижестоящих судов о выселении Малютиной. Ответчица систематически нарушала правила социалистического общежития (являлась "инициатором всевозможных склок и ссор, иногда доходящих до драк с соседями по квартире"; "без всяких оснований компрометировала своих соседей гр- н Петручок и Хмель, подавая на них заявления в различные советские, партийные, судебно-прокурорские и другие органы"), и этот факт явился основанием для удовлетворения иска о выселении ответчицы из жилого помещения без предоставления другой жилой площади (Взято из: Жилищные законы / Сост. Т.Д. Алексеев. 3-е изд. М.: Изд-во Мин-ва коммунального хозяйства РСФСР, 1957. С. 507 - 508).

Обновление нашего законодательства на основе новых (капиталистических) устоев жизни пока ничего не дало в плане соседского права. Гражданское, земельное и жилищное законодательство, по существу, не содержат нормы, регулирующие отношения соседей. Разительный пример - новый Земельный кодекс, от которого, в отсутствие соответствующих норм в Гражданском кодексе (место этим нормам, конечно, скорее в Гражданском кодексе <1>), можно было бы ожидать какой-либо нормировки на этот счет, но этого не случилось, хотя, ясное дело, земельная сфера наряду с жилищной - это главная забота соседского права.

<1> В.В. Чубаров справедливо предлагает расширить гл. 17 ГК РФ за счет введения в нее норм соседского права (Чубаров В.В. Некоторые проблемы взаимодействия гражданского и земельного законодательства и пути их решения // Журнал российского права. 2005. N 9).