<<
>>

Вопрос 24. Общие положения о ренте

1: Понятие * ~.2.~ Рашовидш. -~3г Условия договора ренты * t"trt11' } І I 'Н~1~1~Т 1.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику рейты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме. 2.

Разновидности договора ренты: ?

постоянная рента; ?

пожизненная рента; ?

пожизненное содержание с ижчивением как особый случай пожизненной ренты. 3.

Существенное условие любого договора ренты — срок рентных платежей. Именно по сроку рентных платежей постоянная рента (то есть рента бессрочная) отличается от пожизненной ренты (ренты, установленной на срок жизни одного или нескольких получателей ренты).

Имущество, которое передается по договору ренты, может быть как движимым, так и недвижимым.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах: ?

предоставление вещей; ?

выплата денег; ?

выполнение работ или оказание услуг; ?

удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг. Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Рентные платежи обременяют переданное недвижимое имущество, поэтому в случае отчуждения плательщиком ренты полученного по договору ренты имущества обязательства по уплате рентных пла- тежей переходят на приобретателя имущества. Такое отчуждение недвижимости возможно только с согласия получателя ренты. Способы обеспечения рентных платежей: ?

право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты; ?

в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием договора.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Вопрос 25. Разновидности ренты

^1^Поетояннаярента^у\ j \ j-; І I j j |-| j і М

-т хтхС

J. Пожизненное содержание с иждивением - — 1. Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: постоянная рента — это бессрочная рента.

Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты: ?

граждане; ?

некоммерческие организации.

Если в договоре не предусмотрено иное, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации.

Постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица. Существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей.

Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре.

Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае: ?

задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре; ?

неплатежеспособности плательщика ренты; ?

нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты; ?

перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

Если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты.

Риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества.

2. Договор пожизненной ренты является разновидностью договора ренты, отличающейся сроком рентных платежей: пожизненная рента — это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых.

Договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего получателя ренты-.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации. В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать: ?

выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты); ?

расторжения договора и возмещения убытков; ?

возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением — разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к.нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением: ?

объектом передачи по договору может быть только недвижимость; ?

предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним); ?

минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда; ?

возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами; ?

плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания; ?

плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае: ?

смерти получателя ренты; ?

существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

Вопрос 26. Общие положения о договоре аренды

1. Понятие и признаки договора аренды ~ — 121-Форма. дагЫора аренды' " 7 "':"IIZ~LЦіїL-T."l

~$r Срокгдоговора;аренды | ; j-?-+-)-|~4-т-4--j--;—

4. -Предоставление имущества арендатору; 44 - ' ~втвеУпсШвенноёть За недостатки имущества -5.--АренЬнаяшйта '-^ --І--*-—И j | ; :-f-F 4-4- r-f+4 6.

Пользование арендованным лшущешвШі Т [44 —; и его возврат по окончании срока аренды т~Н 7.

Защита прав сторон и третьих лиц44444 - ца: сдаваемое в аренду имуществоjfrjj; ++j

&-Досрочное-расторжение

9.?ІШедщВД Р* 1.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.

Признаки договора аренды: ?

по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности; ?

возмездный характер; ?

срочный характер договора; ?

предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. 2.

Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если: ?

договор заключен на срок более одного года; ?

одна из сторон - юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества необходима государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. 3.

Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок при наличии следующих условий: ?

надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т.

д.; ?

готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами; ?

письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

4. Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе: ?

потребовать передачи имущества; ?

расторгнуть договор.

В любом случае у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать: ?

безвозмездного устранения недостатков; ?

соразмерного уменьшения арендной платы; ?

возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы; ?

досрочного расторжения договора. 5.

Основная обязанность арендатора по договору аренды — своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд. 6.

В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя: ?

сдавать арендованное имущество в субаренду; ?

передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем); ?

передавать имущество в безвозмездное пользование; ?

передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог; ?

вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом: ?

арендодатель осуществляет капитальный ремонт; ?

арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом: ?

отделимые улучшения остаются у арендатора; ?

арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы. 7.

Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.

Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора. 8.

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае: ?

использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора; ?

значительного ухудшения арендатором арендованного имущества; ?

невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд; ?

невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок; ?

в иных случаях, предусмотренных договором.

Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора: ?

непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением; ?

выявление в имуществе недостатков, препятствующих его ис ? пользованию по назначению, за которые отвечает арендодатель; ?

нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта; ?

непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

9. Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

<< | >>
Источник: Р. Беленков. Гражданское право. Часть вторая (конспект лекций). М.: "А-Приор". - 160 с.. 2007

Еще по теме Вопрос 24. Общие положения о ренте:

  1. Вопрос 35. Общие положения о договоре подряда
  2. Вопрос 63. Ограниченные вещные права. Общие положения
  3. § 1. Общие положения о возмещении вреда Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда
  4. § 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  5. Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  6. Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  7. Глава 66. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  8. Подраздел 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ
  9. Подраздел 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ
  10. Глава 61. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О НАСЛЕДОВАНИИ
  11. Общие положения
  12. Общие положения