<<
>>

5. Вещные права в современном российском праве

Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало большое влияние на новое российское законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов.
Такие отступления стали неизбежными в условиях сохранившегося преобладания государственной и муниципальной собственности на землю, что, в свою очередь, способствовало сохранению в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации несовпадения, разрыва между правом собственности на земельный участок и правом собственности на находящееся на нем (или возводимое) здание или сооружение. При этом здания и сооружения рассматриваются как вполне самостоятельные объекты права - недвижимые вещи, особенность которых состоит в их "физической и юридической связи с землей" <1>. Данное положение особенно ясно отразилось в появлении специальных норм, допускающих раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. ст. 549 - 566 ГК РФ).

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 5. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и след.

Поэтому в доктрине обосновывается принцип свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как своим зданием, так и своим правом (вещным или обязательственным) на земельный участок; иное дело, что собственник такого здания всегда должен обладать определенным титулом на землю (что в современных условиях, к сожалению, отнюдь не всегда имеет место) и не вправе отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания <1>.

В нынешних условиях собственнику данной недвижимости достаточно иметь не право собственности, а хотя бы какой-то определенный титул (не только вещный, но и обязательственный, например право аренды) на занятый этим объектом земельный участок (в ряде случаев у таких "землепользователей" вообще нет никакого титула либо его невозможно определить даже из содержания правоустанавливающих документов - ср. абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного Федеральным законом от 23 ноября 2008 г. N 268-ФЗ). В будущем четкое определение титула на землю позволит перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как "единого объекта недвижимости", т.е., по сути, к постепенному восстановлению классического принципа superficies solo cedit.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13 - 14, 18 - 19.

Земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что фактически в Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г. (далее - ЗК РФ, ЗК) были включены нормы, гражданско-правовой характер которых признается даже самим земельным законодательством - ср. п. 3 ст. 3 ЗК). Результатом данной ситуации стало появление значительных содержательных противоречий между ними. Так, ЗК в подп. 5 п. 1 ст. 1 признал в качестве одного из основных принципов земельного законодательства традиционное гражданско-правовое правило superficies solo cedit (выразив его как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), тогда как ГК его фактически проигнорировал. Однако и Земельный кодекс далеко не последователен, допуская возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п.

1 ст. 35 ЗК), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания. Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них здания существенно различается, так как земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения - составные части зданий. Это привело, с одной стороны, к отрицанию существования здания в качестве объекта недвижимости, а с другой - к признанию самостоятельным объектом вещного права общей собственности (т.е. самостоятельной вещью) общего имущества дома <1>. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) обычно осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания (составными частями которых в действительности являются названные помещения), нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях - даже и физической, связи <2>.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 31 - 33. Следует отметить известную непоследовательность указанной Концепции в данном вопросе: признавая необходимость режима общей долевой собственности на общее имущество здания, Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывает, что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку оно полностью лишено оборотоспособности (С. 33).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной политики 1992 г. и о товариществах собственников жилья 1996 г., а также с первоначальной редакцией ст. 289 и ст. 290 ГК РФ, особым объектом права являлся кондоминиум - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем жилого здания (а фактически - общего имущества дома). Однако его особенность состояла именно в его необоротоспособности как в целом, так и в виде доли (долей) в праве общей собственности на него, которая, по сути, стала составной частью права собственности на соответствующее жилое помещение.

В роли самостоятельных объектов вещных прав вновь стали выступать предприятия. Однако одновременно они объявлены недвижимостями, хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т. е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В сфере принадлежности материальных благ имущественные комплексы, включая предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение вещно-правового принципа специализации.

Таким образом, российское право с этой точки зрения можно охарактеризовать как правопорядок переходного типа, вынужденно отошедший от некоторых традиционных воззрений, но стремящийся к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению реальных жизненных задач, пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости.

Такой компромисс объясняется своеобразием современной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенную модернизацию классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не публичными собственниками.

<< | >>
Источник: В.Н. ЛИТОВКИН, Е.А. СУХАНОВ, В.В. ЧУБАРОВ. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ / М.: Статут. - 731 стр.. 2008

Еще по теме 5. Вещные права в современном российском праве:

  1. 3. Вещные права в американском праве
  2. 2. Вещные права в европейском праве
  3. 4. Вещные права в советском праве
  4. § 1. Возникновение категории вещных прав 1. Вещные права в римском праве
  5. § 3. Современное состояние учения о вещном праве и праве собственности
  6. 2. Основные проблемы в составе учения о вещном праве и праве собственности на современном этапе
  7. Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
  8. Глава 18. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
  9. Вопрос 63. Ограниченные вещные права. Общие положения
  10. Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  11. 2.3.5.2. Среди разнообразных прав субъектов гражданского права одними из важнейших являются вещные права, опосредствующие принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам, т.е. своеобразную статику имущественных отношений
  12. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
  13. § 2. Понятие и признаки вещных прав 1. Вещные права и отношения собственности
  14. Глава 2. РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПУБЛИЧНОГО ПРАВА
  15. Российское законодательство об авторском праве
  16. 2.3. Среди отраслей права, образующих систему российского права, особое место занимает гражданское право
  17. Текст Закона Российской Федерации «Об авторском праве и смежных правах» (действующая редакция)
  18. § 5. Публичная собственность в современном праве России