5. Вещные права в современном российском праве

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 5. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и след.

Поэтому в доктрине обосновывается принцип свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как своим зданием, так и своим правом (вещным или обязательственным) на земельный участок; иное дело, что собственник такого здания всегда должен обладать определенным титулом на землю (что в современных условиях, к сожалению, отнюдь не всегда имеет место) и не вправе отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания <1>.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13 - 14, 18 - 19.

Земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что фактически в Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г. (далее - ЗК РФ, ЗК) были включены нормы, гражданско-правовой характер которых признается даже самим земельным законодательством - ср. п. 3 ст. 3 ЗК). Результатом данной ситуации стало появление значительных содержательных противоречий между ними. Так, ЗК в подп. 5 п. 1 ст. 1 признал в качестве одного из основных принципов земельного законодательства традиционное гражданско-правовое правило superficies solo cedit (выразив его как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), тогда как ГК его фактически проигнорировал. Однако и Земельный кодекс далеко не последователен, допуская возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п.

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения - составные части зданий. Это привело, с одной стороны, к отрицанию существования здания в качестве объекта недвижимости, а с другой - к признанию самостоятельным объектом вещного права общей собственности (т.е. самостоятельной вещью) общего имущества дома <1>. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) обычно осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания (составными частями которых в действительности являются названные помещения), нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях - даже и физической, связи <2>.

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 31 - 33. Следует отметить известную непоследовательность указанной Концепции в данном вопросе: признавая необходимость режима общей долевой собственности на общее имущество здания, Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывает, что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку оно полностью лишено оборотоспособности (С. 33).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной политики 1992 г.

В роли самостоятельных объектов вещных прав вновь стали выступать предприятия. Однако одновременно они объявлены недвижимостями, хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т. е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В сфере принадлежности материальных благ имущественные комплексы, включая предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение вещно-правового принципа специализации.

Таким образом, российское право с этой точки зрения можно охарактеризовать как правопорядок переходного типа, вынужденно отошедший от некоторых традиционных воззрений, но стремящийся к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению реальных жизненных задач, пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости.

Такой компромисс объясняется своеобразием современной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенную модернизацию классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не публичными собственниками.