§ 2. Участок недр как недвижимое имущество 2.1. Об особенностях гражданско-правового режима объектов недвижимого имущества

Неправильно было бы считать, что особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества сводятся к необходимости государственной регистрации прав на него. Юридическое понятие недвижимой вещи возникло задолго до появления системы государственной регистрации (поземельной записи), зародившейся в средневековом германском праве.

<1> В V в. н.э. император Лев предпринял законодательную попытку по борьбе с мошенническими ипотеками, выполненными "задней" датой. В соответствии с принятой им конституцией (законом) залогодержатель по ипотеке, совершенной в публичной форме (перед судом), получил преимущество перед другими ипотеками, совершенными в простой письменной форме, хотя бы и более ранней датой. Однако это новое правило не повлияло на ту роль, которую играла традиция при переходе права собственности.

Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами.

Само появление государственной регистрации, придавшей невиданную ранее стабильность обороту недвижимого имущества и сделавшуюся принципиально важной чертой его современного гражданско-правового режима, стало возможно лишь благодаря неперемещаемости недвижимого имущества.

С признанием участков недр недвижимыми вещами становится возможным решить ряд значимых правовых вопросов, обусловленных наличием стойких физических связей между участками недр и другими объектами недвижимого имущества: земельными участками и постройками. Речь идет о возможности установления между ними как объектами недвижимостей юридических связей, детерминированных их физической связанностью.

К такого рода связям относятся юридические связи участка недр с размещенными в нем подземными сооружениями и также с земельными участками, расположенными над участками недр.

2.2. О свойствах юридических связей между подземными постройками и участками недр, в которых они расположены

2.2.1. О природе права пользования участками недр, предоставленными для строительства и эксплуатации построек

Во многих случаях возведение и эксплуатация построек (даже не связанных с изучением и добычей полезных ископаемых) предполагает непременное использование участков недр. В связи с этим для правомерного строительства подобных сооружений и их последующей эксплуатации застройщику требуется наличие субъективного гражданского права на использование участка недр - недвижимой вещи, в которой располагается постройка.

Следуя этой посылке, отечественное законодательство устанавливает механизм наделения застройщика правом на использование участка недр.

Порядок возникновения права на пользование участком недр поставлен в зависимость от глубины проникновения постройки в недра участка.

Согласно ст. 19 Закона о недрах все собственники и владельцы земельных участков вправе без получения специального разрешения осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт.

Для использования недр в целях строительства любых других сооружений в недрах земли требуется получение лицензии на использование участка недр, в котором она будет расположена, в порядке, предусмотренном Законом о недрах и Федеральным законом от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции".

При этом право на пользование участком недр для эксплуатации сооружений, используемых для добычи полезных ископаемых, предоставляется только на срок, в течение которого разрешена добыча полезных ископаемых, а право на пользование участком недр для эксплуатации других сооружений может быть предоставлено бессрочно.

Определяя порядок предоставления и прекращения прав пользования участками недр, отечественное законодательство крайне скупо освещает природу этих прав.

Указание Закона на то, что это право предоставляет его обладателю только правомочие пользования, а не правомочие владения, представляется обоснованным. Сама по себе возможность "физического" владения недвижимостями "по природе" (земельными участками, постройками и т.д.) является дискуссионной в науке <1>. Однако отечественное законодательство <2>, судебная практика <3>, а также многие ученые <4> признают возможным физическое обладание объектами недвижимого имущества, руководствуясь, в частности, тем, что осуществление господства над земельным участком может достигаться путем его огораживания и охраны, над домом - посредством его занятия и лишения других лиц права доступа внутрь и т.

<1> Мнение о невозможности "физического" обладания недвижимостями по природе высказано Е.А. Сухановым (Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 2. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 184; Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 616), который полагает, что в отношении традиционных объектов недвижимости владение осуществляется юридическими способами, а потому собственник не может быть лишен владения иначе как путем оспаривания регистрационной записи, а при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (в жилой дом и т. д.) защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска.

<2> Имеется в виду п. 2 ст. 223 ГК РФ, который прямо допускает возможность виндикации недвижимого имущества.

<3> См., например, Постановления ФАС Московского округа от 28 октября 2004 г. N КГ-А40/9952-04, от 11 февраля 2003 г. N КГ-А40/230-03, от 7 сентября 1999 г. N КГ- А40/2813-99; ФАС Волго-Вятского округа от 1 июня 1999 г. N А11-5089/98-е-14/220; ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 февраля 2006 г. N А19-13138/05-26-Ф02-417/06-С2; ФАС Дальневосточного округа от 25 мая 1999 г. N Ф03-А16/99-1/592.

<4> См., например: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.

Поэтому определяя право на участок недр, производное от права собственности на него, именно как право пользования, а не как право владения, Закон достаточно точно отражает характер дозволенного поведения.

Учитывая, что в результате предоставления этого права у его обладателя возникает возможность пользования участками недр, закономерно встает вопрос: является ли это право вещным или обязательственным?

Теория вещных прав исходит из необходимости установления законом исчерпывающего перечня вещных прав <1>.

<1> Суханов Е. А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник Моск. унта. Сер. 11. Право. 2002. N 4. С. 8 - 9

Право на пользование участком недр не названо в Законе вещным правом. Более того, Закон не указывает на наличие у этого права всех свойств, которые должны наличествовать у вещных прав: абсолютности, права следования, возможности вещно- правовой защиты права пользователя участка недр.

Закон говорит об исключительности права пользования недрами (ст. 7 Закона о недрах). Исключительность права указывает на принадлежащее его обладателю право требовать исключения всех прочих лиц от пользования участком, из чего следует невозможность возникновения у других лиц такого же права пользования в отношении участка недр. Таким образом, в исключительности проявляется абсолютность права на пользование вещью.

Однако наличие у права пользования участком недр свойства абсолютности само по себе не превращает его в вещное право. Это объясняется тем, что право пользования не снабжено возможностью его вещно-правовой защиты. Закон не признает титульного пользователя участка недр его владельцем, что, как отмечалось выше, соответствует природе этого права.

В результате можно констатировать, что обязательственное по своей природе право (пользования участком недр) Закон наделил свойством абсолютности, присущим вещным правам. Подобные явления, выражающиеся в придании обязательственным правам отдельных вещных свойств, довольно распространены в современном отечественном праве. Иногда они порождают правовые парадоксы, природу которых трудно объяснить, используя традиционные конструкции, используемые романо-германской правовой системой.

Так, право пользователя участком недр, не относящееся к числу вещных прав, но при этом являющееся абсолютным, в силу своей абсолютности (исключительности) может быть нарушено всяким третьим лицом. В результате такого нарушения своего права пользователь недр сможет поставить вопрос о возмещении правонарушителем убытков, что не соответствует устоявшимся в науке и на практике понятиям об ответственности за нарушение обязательств и даже разделяемой далеко не всеми цивилистами концепции, допускающей возможность причинения вреда обязательственным правам со стороны лица, не участвующего в обязательстве <1>.

<1> См.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленингр. политех. ин-та, 1928. С. 297; Флейшиц Е.А. Обязательства из причинения вреда и из неосновательного обогащения. М.: Гос. изд-во юрид. лит., 1951. С. 33 - 38.

2.2.2. О правах на подземное сооружение

Закон о недрах не отвечает на вопрос о том, является ли лицо, создавшее подземное сооружение на основании предоставленного ему права пользования участком недр, собственником этого сооружения. Однако закрепление в ГК РФ многообразия объектов недвижимого имущества, в ряду которых значатся также и сооружения, приводит к выводу о том, что подземное сооружение является самостоятельной недвижимой вещью, а не составной частью участка недр, не его улучшением. Провозглашенная законодательством юридическая обособленность земельных участков от участков недр принципиально подрывает возможность считать подземные сооружения составной частью участков недр еще и по той причине, что такие сооружения, как правило, выходят на поверхность земли, а, будучи неделимыми (как физически, так и технологически), они не могут выступать в качестве составных частей одновременно двух недвижимых вещей: участка недр и земельного участка.

Поскольку законодательство не устанавливает, что подземные сооружения могут находиться исключительно в государственной собственности, нет оснований считать, что они не могут принадлежать пользователям недр - частным лицам или муниципиям, которыми они были построены.

Вопрос о характере юридических связей между подземными постройками и участками недр встает особо остро в двух случаях: при прекращении права пользования участком недр, а также при переходе права собственности на подземное сооружение к другому лицу.