Участники отношений соседского права

<1> Давностный владелец также может защищать свои интересы, опираясь на нормы соседского права.

Объекты, при эксплуатации которых применяется соседское право

Касаясь объектов, при эксплуатации которых применяются нормы соседского права, как уже отмечалось выше, речь может идти только о недвижимом имуществе, участники отношений соседства должны быть владельцами объектов недвижимости. Столкновение субъективных гражданских прав на объекты движимости не обсуждается по нормам соседского права. Если соседи по этажу заспорили, например, на той почве, что один из них загородил своим автомобилем выезд автомобилю соседа, то в этом случае спор разрешается на основании общих норм вещного права.

Сферами применения норм соседского права следует признать земельные и жилищные отношения, т. е. столкновение прав владельцев соседних земельных участков (включая споры между владельцами застроенных земельных участков, возникающие из эксплуатации наземной недвижимости), а также соседних квартир (комнат в коммунальных квартирах) в многоквартирных домах.

Надо уточнить смысл понятий "соседние земельные участки" и "соседние квартиры".

Основные формы воздействия на соседнюю недвижимость и принципы, применяемые при разрешении соседских споров

Перед тем как перейти к рассмотрению отдельных норм, регулирующих разрешение споров в сфере отношений соседства, нам следует упомянуть об основных формах воздействия на соседнюю недвижимость и принципах, применяемых при разрешении по крайней мере большинства соседских споров.

Воздействие на земельный участок или квартиру соседа может принимать две основные формы: проникновение невесомой материи (запах, дым, пыль и др.), а также звука и осязаемых предметов (вода, ветви деревьев, фундамент здания, устройство ниш в общей стене и др.) <1>. В отношении всех этих вариантов воздействия в нашем законе должно быть установлено общее правило, которое исходило бы из неизбежности вторжения в границы земельного участка или квартиры эффекта эксплуатации соседней недвижимости.

<1> Особый случай - обзор на участок соседа со стороны собственника земельного участка и его домашних.

В этом плане представляется полезным привести для примера ст.

<1> Русский текст ГК Квебека здесь и далее приводится по изданию: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999.

<2> Русский текст ГГУ здесь и далее приводится по изданию: Гражданское уложение Германии. Кн. 1. М.: Волтерс Клувер, 2004.

У нас роль ст.

<1> Следует также отметить значение по рассматриваемому вопросу п. 2 ст. 209 ГК РФ, который устанавливает пределы осуществления права собственности, являясь продолжением ст. 10 ГК РФ в вещном праве: "собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...".

Таким образом, по общему правилу является правомерным несущественное (незначительное) воздействие эффекта эксплуатации собственником недвижимости на расположенный рядом другой объект недвижимости. Иными словами, несущественное воздействие не влияет или несущественным образом влияет на использование соседней недвижимости. В некоторых случаях сосед должен терпеть даже существенное воздействие на свою недвижимость. И.Б. Новицкий приводил примеры таких случаев с опорой на ГГУ и Швейцарский гражданский кодекс. Во-первых, необходимо считать правомерным даже существенное воздействие на соседнюю недвижимость, если оно носит кратковременный характер, в частности, когда речь идет о проникновении шума и пыли в связи со строительными работами на соседнем земельном участке.

<1> Новицкий И.Б. Право соседства. Общие пределы пользования смежными участками // Право и жизнь. 1924. Кн. 7, 8. С. 16 - 17.

Приведенные случаи, конечно, не всегда могут исключать действие общего правила. И.Б. Новицкий писал: "Ясно, что какой-нибудь твердой формулой охватить все без исключения случаи жизни нельзя: неизбежное при одной форме использования участка вовсе не предполагается при другой (напр., если с одной стороны участок граничит с жилым домом, с другой - с кузницей, то при самом безалаберном поведении обитателей жилого дома к соседу будет поступать шума или дыма меньше, чем от кузницы, как бы тщательно и заботливо ни относился к своему соседу владелец кузницы); существенное, даже невыносимое стеснение, проистекающее из известного факта, для одного пользователя является мелочью для другого (напр., в зависимости от того, имеется ли на данном участке больница или дровяной склад, различно решается вопрос о существенности стеснения от шума, дыма и пр., идущего с соседнего участка); словом, существенность и неизбежность - понятия относительные. Разнообразие жизни требует гибкости, эластичности нормировки; в законе даются лишь подсобные признаки, с помощью которых можно было бы легче разбираться в пестрой массе случаев жизни: признаки эти должны быть в силу необходимости достаточно подвижны, чтобы не стричь жизненных отношений под одну гребенку" <1>.

<1> Там же. С. 17 - 18.

При разрешении споров соседского права нужно иметь в виду, что осуществление собственником права собственности на недвижимость (эксплуатация недвижимости) в соответствии со строительными, санитарными, экологическими и прочими нормами не исключает постановку вопроса о нарушении права другого собственника.

<1> Вероятно, из этого же исходил Ульпиан, говоря, что заявление собственника о запрещении соседу новых строительных работ может иметь место независимо от того, выполнялись работы по праву или противоправно (D. 39. 1. 1).

Из нашей практики можно вспомнить споры, с которыми столкнулись суды в связи с повальной установкой металлических дверей в многоквартирных домах в конце прошлого века. Установленная соседом металлическая дверь часто затрудняет пользование квартирой, которая находится на той же лестничной клетке, если такая дверь устанавливается не в дверном проеме (как это в принципе должно быть), а накладывается на его внешние границы, поэтому дверь открывается не вовнутрь, а наружу. В многоквартирных домах, особенно постройки времен 60 - 80 гг., данный вариант обособления личного пространства создает неудобства для владельцев квартир, расположенных на той же площадке. В связи с этим суды столкнулись с требованиями соседей, направленными на устранение препятствий в пользовании своими квартирами. Такие требования являются по своей природе негаторными. Суды чаще всего анализировали правомерность в каждом конкретном случае установки дверей, однако дверь может быть установлена со всеми необходимыми разрешениями и в соответствии со всеми применимыми для данного случая правилами. Но нельзя в то же время исключать, что установленная таким образом дверь может мешать осуществлению права владельца расположенной рядом квартиры, вот почему соблюдение процедуры установки двери не снимает проблему выхода соседа за пределы субъективного права и не исключает необходимость решения вопроса о защите владельца другой квартиры <1>. Надо полагать, что рассматриваемый принцип не всегда применим в полной мере. Когда речь идет об объектах, которые имеют большое социальное значение (например, промышленное предприятие), вряд ли можно требовать прекращения их эксплуатации даже при чрезмерном воздействии на соседние объекты недвижимости, если предприятие заведено и эксплуатируется в соответствии со всеми необходимыми разрешениями и применимыми нормами. В таких случаях допустимо требование о возмещении вреда, но не более того (если закон специально допустит такое требование, так как по общему правилу вред, причиненный правомерной деятельностью, не возмещается).

<1> Подробнее о разрешении споров, связанных с установкой металлических дверей в квартирах, см.: Богатырев Ф. О. Негаторные иски собственников квартир в многоквартирных домах // Комментарий судебной практики. М.: Юрид. лит., 2000. С. 48 - 56.

В спорах соседского права в некоторых случаях может иметь решающее значение приоритет в начале воздействия на соседнюю недвижимость. Вероятно, следует допустить существенное воздействие на соседний объект недвижимости, если последний возник (начал эксплуатироваться) позже объекта, от которого исходит эффект эксплуатации, или владелец соседнего объекта получил титул на него после начала эксплуатации, имеющего существенное воздействие на соседний объект (к примеру, собственник участка строит жилой дом вблизи действующего предприятия).