Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. Одно из субъективных прав нанимателя, возникающих из договора найма, - право нанимателя сдать помещение или его часть в пользование другому лицу - поднанимателю, заключив с ним договор поднайма.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о необходимости получения согласия наймодателя для заключения договора поднайма жилого помещения. Вместе с тем в ней не говорится о последствиях неполучения такого согласия. Очевидно, такая сделка будет ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона.

Закон ничего не говорит и о форме заключения договора. Следует прийти к выводу о том, что он должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение письменной формы влечет невозможность ссылаться на свидетельские показания.

Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. 2.

О норме жилой площади говорится в ст. 50 ЖК (см. комментарий к ст. 679 ГК). 3.

В п. 3 комментируемой статьи законодатель особо подчеркивает возмездность договора поднайма. Очевидно, это сделано для того, чтобы разграничить договор поднайма и вселение временных жильцов. 4.

В отношении договора поднайма действует целый ряд ограничений. Так, его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 686 1.

В комментируемой статье речь идет об изменении договора найма жилого помещения вследствие замены нанимателя в договоре одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Необходимые условия такого изменения - требования нанимателя и других граждан, постоянно проживающих с нанимателем, о его замене и согласие наймодателя. В комментируемой статье ничего не говорится о форме указанного требования и согласия наймодателя. Очевидно, речь идет о том, что наниматель и постоянно проживающие с ним граждане напишут соответствующее заявление, а представитель наймодателя даст письменное согласие. 2.

Договор найма жилого помещения не прекращает автоматически действия в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Такой договор продолжает действовать, причем на прежних условиях. В этом случае нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. В противном случае все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.