Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Положения статьи устанавливают специальные правила ограничительного характера относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и его изменения или досрочного расторжения.

Так, возврат арендатору арендованного имущества предполагается в качестве основного последствия при досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (см. ст. 619, 620, 622 ГК). Возврат арендатору части имущественного комплекса арендованного предприятия допустим как последствие изменения условий договора об объекте аренды вследствие использования отдельного имущества вопреки назначению (п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 ГК). Пунктом 2 ст. 167 ГК возврат другой стороне полученного по сделке предусмотрен в качестве общего последствия при признании ее недействительной. Подобное допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору недобросовестной стороной (сторонами) может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.

Однако применение указанных общих последствий к договору аренды предприятия возможно лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. И, напротив, при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц и при наличии опасности нарушения общественных интересов применение указанных последствий недопустимо. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, употреблены при создании новых вещей, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия и их возврат невозможен физически либо нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате осуществления арендатором реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества. Не отвечало бы не только интересам кредиторов арендатора и арендодателя, но и общественным интересам изъятие имущественного комплекса предприятия в доход государства, если бы оно послужило поводом для признания участников договора аренды несостоятельными.

В подобных случаях применяются иные способы защиты гражданских прав. Так, при невозможности возвратить в натуре полученное по недействительной сделке стороны обязаны возместить его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК). К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, т.е. к реституционным требования, применяются также правила гл.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

Комментарий к статье 664 1.

Возврат предприятия - одна из основных обязанностей арендатора при прекращении договора независимо от оснований прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора и проч.). Срок возврата предприятия определяется моментом прекращения действия договора.

Обязанность возврата предприятия отпадает при применении правил о недопустимости возврата или взыскания в натуре полученного по договору аренды предприятия (см. ст. 623 ГК и комментарий к ней).

В статье акцентируется внимание на процедуре возврата арендованного предприятия, распределении обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. 2.

Имущественный комплекс должен быть возвращен с учетом правил ст. 656 ГК о составе предприятия, т. е. с основными и оборотными средствами, с правами и обязанностями, в том числе с правами на результаты интеллектуальной деятельности и т.д. Иными словами, возврату подлежит действующий, функционирующий объект. Перевести на арендодателя свои долги, связанные с деятельностью предприятия, арендатор обязан, учитывая правила ст. 657 ГК. Порядок возврата арендованного предприятия, в том числе соблюдение процедуры составления и подписания передаточного акта, определяется правилами ст. 659 ГК. 3.

Особым образом в статье распределяются обязанности по подготовке предприятия к передаче арендодателю и несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендатора.

Данная обязанность взаимосвязана с обязанностью по несению расходов по подготовке предприятия к возврату. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендатором, то и расходы по подготовке предприятия к передаче арендодателю возлагаются на него. Это могут быть, в частности, расходы по независимой оценке возвращаемого имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости.

Правило о возложении на арендатора обязанности по подготовке к передаче предприятия и несению бремени связанных с этим расходов носит диспозитивный характер. Соглашением сторон может быть предусмотрено иное распределение обязанностей по подготовке предприятия к возврату и по несению связанных с этим расходов. Так, стороны вправе возложить на арендатора обязанность по подготовке предприятия к сдаче, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендодателя.