Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. В комментируемой статье закреплен порядок несения бремени содержания арендованного предприятия.

Поддержание арендованного предприятия в надлежащем техническом состоянии предполагает обеспечение физической сохранности его имущественного комплекса, в том числе путем текущего и капитального ремонта.

2. В п. 2 комментируемой статьи акцентируется внимание на распределении между сторонами расходов на содержание предприятия. Предполагается, что расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также платежи по страхованию арендованного имущества осуществляются за счет арендатора. В последнем случае речь идет о расходах лишь по страхованию имущества. Надо полагать, что имеется в виду ситуация, когда такое страхование обязательно в силу закона или договора.

Отношения по другим видам имущественного страхования, в том числе по страхованию предпринимательского риска, ответственности за ущерб, который может быть причинен арендованным имуществом в связи с его эксплуатацией (и об уплате по ним платежей), регулируются законодательством о страховании либо условиями договора. Так, согласно ст. 1, 4 Закона об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств владельцы транспортных средств, к каковым относится и арендатор, обязаны за свой счет страховать риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц при использовании транспортного средства.

Обязанность по несению арендатором соответствующих расходов сформулирована как диспозитивная.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Комментарий к статье 662 1.

Как отмечалось ранее (см. комментарий к ст. 660 ГК), арендатор наделен широкими полномочиями по изменению элементов имущественного комплекса предприятия в процессе эксплуатации (разрешены мена, продажа имущества, осуществление реконструкции и проч.); результатом подобных изменений могут быть улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые). Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (см. комментарий к п. 1 и п. 4 ст. 623 ГК). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (см. комментарий к п. 2 и 3 ст. 623 ГК). 2.

В комментируемой статье решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Как следует из ст. 660 ГК, решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор принимает без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором или законом). В силу этого арендодатель независимо от своего согласия на совершение улучшений обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон (ч. 1 комментируемой статьи). В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и проч.

Согласно ч. 2 комментируемой статьи лишь в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т. е. если в суде выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, основываясь на установленной в п. 3 ст. 10 ГК презумпции добросовестности и разумности участников гражданских отношений, арендодатель должен ее опровергнуть путем представления доказательств неразумности и недобросовестности арендатора.