Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

Комментируемая статья (подобно положениям п. 1 ст. 617 ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивого характера арендным отношениям в случае перемены собственника (землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находится переданное в аренду здание или сооружение.

И гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением (см.

Переход к другому лицу права собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.

Условия такого землепользования, объем прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка. 2.

Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.

Статья 654. Размер арендной платы

Комментарий к статье 654

1. Согласно п. 1 данной статьи размер арендной платы (как одна из составляющих условия о цене) относится к существенным условиям договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме путем составления одного документа условия о ее размере данный договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. При установлении других составляющих платы (порядка, условий и сроков ее внесения) применяются общие положения об арендной плате (см. п. 1 - 3 ст. 614 ГК и комментарии к ним).

Как правило, размер арендной платы устанавливается в виде определенных в твердой денежной сумме платежей за единицу площади объекта (в частности, за 1 кв. м). В договоре стороны могут предусмотреть другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры арендная плата зачастую устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества и рассчитывается исходя из площади объекта в целом. Размер арендной платы дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты. 2.

Правило п. 2 комментируемой статьи о включении платы за пользование земельным участком в плату за пользование зданием или сооружением представляет лишь легальную презумпцию, отступление от которой возможно как на основании закона, так и по соглашению сторон. Таким образом, названное правило носит диспозитивный характер. Законом или договором может быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, в частности, за землю может подлежать уплате земельный налог по правилам налогового законодательства. Кроме того, земля может быть передана на праве безвозмездного пользования. Так, земельные участки в границах арендуемых объектов культурного наследия могут передаваться в безвозмездное пользование благотворительным, религиозным организациям, детским общественным объединениям и др. (см. ст. 56 Закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"). 3.

В практике нередко встречается расхождение между фактическим размером здания или сооружения и размером, указанным в его техническом паспорте и других официальных документах, составленных органами технической инвентаризации объектов недвижимости. Подобное возникает зачастую в силу того, что при технической инвентаризации объекта и составлении технического паспорта на здание (сооружение) и экспликации к нему размер общей площади такой недвижимости, как правило, исчисляется путем суммирования площади расположенных на ней либо встроенных в нее помещений. Их площадь при этом может исчисляться в одних случаях исходя из размеров внутренней части помещения, в других же - исходя из размеров наружной его части и т. п.

Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, за 1 кв. м) или иного показателя его размера (к примеру, исходя из кубического метра), то при несовпадении фактического размера переданного арендатору здания или сооружения и размера, зафиксированного в официальных документах (независимо от причин такого расхождения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору объекта (п. 3 комментируемой статьи).