Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК). 2.

В п. 2 комментируемой статьи отражено правило п. 1 ст. 609 ГК в части положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, но лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).

По этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК).

Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам.

В коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.

В настоящее время практика арбитражных судов по вопросу государственной регистрации подобных договоров определяется позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001

г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).

Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.

Практически важным является вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п.

г. N 66).

Представляется, что вывод Президиума ВАС РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.

Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). 4.

В п. 2 комментируемой статьи предусматривается государственная регистрация только договора аренды здания или сооружения. В нем не упоминается договор аренды нежилого помещения в составе здания (сооружения). Как отмечалось ранее (см. комментарий к п. 1 ст. 650 ГК), исходя из ст. 625 ГК к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде недвижимости, и нормы § 4 "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Этот же подход должен быть применен, на наш взгляд, и к случаям государственной регистрации названного договора.

Однако в практике ВАС РФ правило п. 2 комментируемой статьи толкуется расширительно. Согласно позиции суда, в изъятие из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от его срока договор аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. С. 70)).

Вывод Президиума ВАС РФ основан на том, что в силу отсутствия в ГК специальных норм о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения к подобному договору должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ.