Статья 614. Арендная плата

Комментарий к статье 614

1. Условие об арендной плате как условие о цене договора обычно раскрывается через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения.

Обычно размер арендной платы определяется договором.

В то же время в предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК).

Размер арендной платы не назван в комментируемой статье существенным условием договора. Поэтому при отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор будет считаться заключенным. В данном случае применяются правила определения цены, предусмотренные п. 1, 3 ст. 424 ГК. В то же время в договоре аренды зданий и сооружений, договоре аренды предприятия размер арендной платы относится к существенным условиям договора, и при отсутствии в них согласованного сторонами условия о размере арендной платы договоры считаются незаключенными (см. п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). 2.

В ч. 1 п. 1 комментируемой статьи предусматривается, что арендатор обязан вносить арендную плату, во-первых, своевременно, т.е. в установленные сроки; во- вторых, за пользование имуществом, т. е. за эксплуатацию его нанимателем.

Поэтому, когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате - в частности, за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем; за время, в течение которого предоставленное имущество не могло быть использовано вследствие его недостатков (см. комментарий к ст. 611 ГК). При досрочном прекращении договора по основаниям, предусмотренным законом или договором, арендная плата за время до конца его действия не взыскивается (уплаченная вперед подлежит возврату). Так, арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время (п. 3 ст. 627 ГК). В случае досрочного возврата имущества ему возвращается соответствующая часть уплаченной им вперед арендной платы (п. 2 ст. 630 ГК).

И, напротив, возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Например, суд признал за арендодателем право на взыскание арендной платы с арендатора, освободившего арендуемое помещение до прекращения в установленном порядке действия договора аренды (п. 13 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). 3.

Согласно ч. 2 п. 1 комментируемой статьи порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.

Так, стороны вправе предусмотреть следующие порядок и сроки внесения арендной платы: десятого числа каждого месяца за определенный период времени вперед или за определенный истекший период; в момент заключения договора за все время пользования имуществом вперед и проч. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей: отдельно за аренду помещения и за аренду оборудования. Договором может быть обусловлена форма расчетов: наличными деньгами либо в безналичном порядке. Если же в договоре не установлены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то в отношении их действуют правила, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 4.

В п. 2 комментируемой статьи предусматриваются формы платы за пользование арендованным имуществом.

Наиболее распространенная из них - денежная, устанавливаемая в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Однако если это не противоречит интересам сторон или обязательным для них или для одной стороны правилам, пользование имуществом может компенсироваться иным встречным предоставлением. К иным формам встречного предоставления ГК относит: оплату в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; предоставление арендатором определенных услуг; передачу арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. И, напротив, не может рассматриваться как форма арендной платы, к примеру, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг, оказываемых ему же в связи с эксплуатацией имущества, поскольку арендодатель при этом фактически не получает встречного предоставления за сданный в аренду объект (п. 12 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Названные формы арендной платы не относятся к обязательным. Стороны вправе установить в договоре встречное предоставление как в виде сочетания указанных форм арендной платы, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. В законе могут быть предусмотрены ограничения права сторон на свободный выбор форм оплаты. Так, арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей (ст.

630 ГК). 5.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в комментируемой статье вопроса о пересмотре размера арендной платы. В изъятие из общего положения о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (см. ст. 450 ГК) в п. 3 предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивное. Оно действительно, если между арендатором и арендодателем не существует соглашения о запрете или ограничении права сторон на пересмотр размера арендной платы. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Так, в п. 2 ст. 28 Закона о лизинге предусмотрено, что размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем один раз в 3 месяца.

В судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т. д.) изменение размера арендной платы в результате корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 комментируемой статьи. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (п. 11 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). 6.

Согласно п. 4 комментируемой статьи право арендатора требовать уменьшения арендной платы возникает при одном из двух условий: при ухудшении условий пользования имуществом или состояния самого имущества. В обоих случаях ухудшение наступает по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Имеется в виду ухудшение по сравнению с условиями пользования и состоянием имущества, не только определенными договором, но и вытекающими из назначения имущества, как это предусмотрено п. 1 ст. 611 ГК. К примеру, при нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы именно в силу ухудшения условий пользования и состояния имущества (п. 1 ст. 616 ГК).

Размер уменьшения ограничивается ГК путем указания на соответственное уменьшение арендной платы. Иными словами, размер уменьшения арендной платы должен соответствовать уровню снижения полезных свойств объекта аренды. Он определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом и проч.

Указанная норма - диспозитивная и применяется, если иные условия уменьшения арендной платы не установлены законом. 7.

Согласно п. 5 комментируемой статьи арендодатель наделен правом потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это право возникает у него при условии существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. Представляется, что существенным нарушением будет считаться неоднократная (более двух раз подряд - см. ст. 619 ГК) либо длительная задержка внесения арендной платы либо образование значительной суммы задолженности вследствие неполной выплаты арендной платы и т. п. При оценке характера нарушений применению подлежат общие правила п. 2 ст. 450 ГК о критериях признания нарушений договора существенными. Так, в силу п. 2 ст. 450 ГК существенным нарушением договора аренды судом была признана своевременная, регулярная, но продолжительная плата по заниженным арендным ставкам (п. 28 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Представляется, что при оценке существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы можно руководствоваться толкованием просрочки платежа, даваемым в законодательстве об ипотеке. Так, согласно п. 2 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Правило комментируемого пункта сформулировано как диспозитивное. Иные условия досрочного внесения арендной платы могут быть согласованы сторонами в договоре. Представляется, что стороны вправе предусмотреть условия досрочного внесения арендной платы, как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями арендатора. К примеру, необходимость оплаты арендодателем расходов по капитальному ремонту.

Когда возмездность в договоре аренды выражается во встречном совершении какого- либо действия (выполнении работы, оказании услуги и проч.), неисполнение встречного действия в установленные сроки должно быть приравнено к невнесению в срок арендной платы в денежной форме.

<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Постатейный. Под ред.. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2007

Еще по теме Статья 614. Арендная плата:

  1. Статья 630. Арендная плата по договору проката
  2. Арендная плата
  3. Статья 790. Провозная плата
  4. Тема №26 Аренда и арендные отношения
  5. ГЛАВА 4 ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА РАБОТНИКОВ В РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ
  6. Плата за «помощь»
  7. Плата за загрязнение окружающей среды
  8. Противоречия — как жить? Плата или бенефиций?
  9. 3.3. У ПЛАТА НДС СУБЪЕКТАМИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ПЕРЕШЕДШИМИ НА УПРОЩЕННУЮ СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ, УЧЕТА И ОТЧЕТНОСТИ
  10. ГЛАВА 2 Послание о символе веры армянской церкви, написанное братом армянского католикоса Григориса епископом Нерсесом по просьбе высокочтимого зятя самодержавного государя ромейского, великого патостратора Алексея, когда он выехал на Восток и II находился в 122 стольном городе киликийцев Маместии, куда [Нерсес] последовал по его приглашению в 614 (1165) году
  11. Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок Статья 276. Прекращение сервитута
  12. Статья 230. Безнадзорные животные Статья 231. Приобретение права собственности на безнадзорных животных Статья 232. Возмещение расходов на содержание безнадзорных животных и вознаграждение за них
  13. Статья 32. Опека Статья 33. Попечительство
  14. Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
  15. Статья 257. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства Статья 258. Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
  16. Вступительная статья
  17. Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю