Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Комментарий к статье 611

Предоставление имущества арендатору - основная обязанность арендодателя. Согласно п. 1 комментируемой статьи имущество предоставляется в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Если состояние имущества определено в договоре, то надлежащим следует считать состояние, соответствующее условиям договора. Условия договора, определяющие состояние имущества, включают и условия (требования), предъявляемые к сдаваемому в аренду имуществу нормативными правовыми актами, относящимися к отдельным видам аренды либо к аренде отдельных видов имущества. Так, в ст. 203 КТМ сформулировано понятие мореходности судна, предоставляемого в аренду по договору аренды морского судна с экипажем (договор фрахтования судна на время - тайм-чартер). По содержанию требование о мореходности включает техническую годность судна (его корпуса, двигателя, оборудования) для целей, предусмотренных договором, укомплектованность судна экипажем и надлежащее снаряжение судна.

Состояние предоставляемого в аренду имущества должно соответствовать и его назначению, т. е. вещь должна быть пригодна к обычному для данного вида имущества или предусмотренному договором употреблению (использованию). Так, офисное помещение предоставляется в аренду свободным, чистым, должно иметь исправное электротехническое оборудование, отопление, канализацию, вентиляцию и т. п., даже если прямое указание на это в договоре отсутствовало.

Нормативными правовыми актами или договором может быть обусловлено документальное удостоверение состояния имущества в момент передачи арендатору. Так, здание, сооружение, предприятие передаются в аренду непременно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655, 659 ГК). В подобных документах письменно фиксируется состояние имущества на момент передачи и его соответствие условиям договора.

Предоставление арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и (или) его назначению, является неисполнением обязанности арендодателя предоставить имущество и дает арендатору право отказаться от принятия имущества с соответствующими последствиями (см. п. 2 комментируемой статьи).

В ч. 1 п. 2 комментируемой статьи конкретизируется правило ст. 135 ГК о следовании вещи, являющейся принадлежностью главной вещи, судьбе главной вещи. Принадлежностью принято называть вещь, предназначенную для обслуживания другой, связанную с ней общим назначением, выполняющую в процессе совместного использования вспомогательную, подсобную функцию по отношению к другой (см. ст. 135 ГК).

Хотя в ч. 1 п. 2 говорится о сдаче имущества в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), но, учитывая правило п. 1 настоящей статьи, следует признать, что крут передаваемых принадлежностей и документов в каждом случае зависит от конкретных обстоятельств, прежде всего от назначения имущества и цели использования. Например, морское судно, арендованное для перевозки груза, должно передаваться вместе с погрузочными и разгрузочными механизмами и относящимися к ним документами. Если же судно арендовано для целей буксировки, то передается с устройством для буксировки и с соответствующими документами к нему. При этом на нем могут отсутствовать относящиеся к судну погрузочно-разгрузочные механизмы и документы к ним. Правило ч. 1 п. 2 ст. 611 ГК диспозитивное, и стороны в договоре вправе предусмотреть условие, исключающее предоставление арендатору принадлежностей и документов (полностью либо в части). Подобное возможно, если их отсутствие не будет препятствовать пользованию имуществом.

В ч. 2 п. 2 комментируемой статьи установлены последствия на случай нарушения арендодателем обязанности по предоставлению принадлежностей имущества и относящихся к нему документов. Как неисполнение указанной обязанности рассматриваются отказ в передаче таких принадлежностей и документов либо непредоставление их в срок. К непредоставлению приравнивается передача арендодателем принадлежностей и документов, не соответствующих условиям договора и (или) назначению имущества.

Основание для применения санкций - непредоставление не всяких принадлежностей имущества и относящихся к нему документов, а только тех из них, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта либо в значительной степени лишает арендатора того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Иными словами, в данном случае имеет место либо невозможность пользования арендованным имуществом, либо крайняя затруднительность. По сути, речь идет о существенном изменении обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора (см. п. 1 ст. 451 ГК). При наличии названных выше обстоятельств арендатор вправе потребовать: а) предоставления арендодателем принадлежностей и документов; б) расторжения договора; в) возмещения убытков. (Об истребовании обусловленного договором исполнения см. ст. 398 ГК; о досрочном расторжении договора по требованию арендатора см. комментарий к ст. 620 ГК; о возмещении убытков см. ст. 15 ГК.)

В случае, когда за нарушение обязанности по предоставлению принадлежностей и документов договором предусмотрена неустойка, убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.

В силу ст. 328 ГК отсутствие принадлежностей и (или) документов, препятствующее пользованию имуществом, позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Так, арбитражный суд отказал арендодателю в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за предоставленный в аренду вертолет в связи с тем, что арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификата летной годности. Обязательное наличие данных документов предусмотрено ст. 33, 36 ВК, и при их отсутствии воздушные суда к эксплуатации не допускаются (п. 8 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Пункт 3 комментируемой статьи определяет момент исполнения арендатором обязанности по передаче арендодателю объекта аренды и последствия на случай его непредоставления. Правило п. 3 о сроках передачи арендуемого имущества воспроизводит общие положения ст. 314 ГК о сроках исполнения обязательства. Имущество должно быть передано арендатору в согласованные сроки, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, определяемый исходя из конкретных обстоятельств. Во внимание принимаются особенности объекта аренды, способ его передачи, время, необходимое для подготовки имущества к передаче, и проч. (О досрочном исполнении обязательства см. ст. 315 ГК. О просрочке должника см. ст. 405 ГК.)

При непредоставлении имущества в срок, т. е. при нарушении правила о реальном исполнении обязательства, арендатор вправе требовать его отобрания у арендодателя и передачи имущества ему, а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же в силу положений ст. 398 ГК его право на отобрание вещи отпадает (к примеру, вещь уже передана третьему лицу) или в результате просрочки арендодателя арендатор утратил интерес к объекту, то вместо требования о передаче имущества он вправе заявить требование о расторжении договора и возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Если за просрочку предоставления имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки и неустойка взыскиваются в соответствии с правилами ст. 394 ГК.

5. В силу ст. 328 ГК непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату арендной платы либо отказаться от ее внесения. Согласно материалам одного из арбитражных дел стороны заключили договор аренды нежилых помещений. К моменту передачи часть помещений, составляющих объект аренды, не была освобождена арендодателем. В связи с этим арендатор принял по передаточному акту только свободные помещения. В последующем образовалась задолженность по арендной плате. Арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы за все помещения, но суд вынес решение о взыскании арендной платы лишь за фактически переданные в пользование арендатору помещения (п. 10 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Постатейный. Под ред.. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2007

Еще по теме Статья 611. Предоставление имущества арендатору:

  1. Статья 714. Ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества
  2. Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора 1.
  3. Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации
  4. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
  5. Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
  6. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  7. Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества
  8. Статья 615. Пользование арендованным имуществом
  9. Статья 623. Улучшения арендованного имущества
  10. Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю