Статья 354. Последствия принудительного изъятия заложенного имущества
Комментарий к статье 354
1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи допускается по основаниям, прямо указанным в нем, принудительное изъятие имущества у собственника, который одновременно является залогодателем. В п. 1 делается отсылка на такие основания, как принудительное изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиция и национализация.
Изъятие недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд осуществляется в соответствии со ст. 239 ГК, которая, в свою очередь, отсылает к ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК, регламентирующим порядок изъятия имущества путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.
В ст. 239 ГК говорится о тех ситуациях, когда недвижимое имущество находится на земельных участках, изымаемых для государственных или муниципальных нужд (речь идет об изъятии имущества в публично-правовых интересах, например, для прокладки дорог, строительства какого-либо объекта и т. д.) либо ввиду ненадлежащего использования земли. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит
удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Реквизиции посвящена ст. 242 ГК, согласно которой в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии, массовых беспорядков, межнациональных конфликтов, военных действий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственного органа может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества.
Под национализацией понимается обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Национализация должна осуществляться на основании специального закона, который пока отсутствует. Поскольку в ч. 3 ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, то при проведении национализации собственнику должны быть возмещены убытки.
Во всех указанных случаях принудительного изъятия имущества государством право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Если же, по мнению залогодержателя, все вышеуказанные меры не в полной мере защищают его интересы, он имеет право также потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
4. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о ситуации, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя в результате удовлетворения виндикационного иска (см. комментарий к ст. 301), предъявленного к залогодателю, либо в порядке конфискации (см. комментарий к ст. 243). Под конфискацией понимается принудительное безвозмездное изъятие имущества в собственность государства в качестве санкции за правонарушение. Такое изъятие осуществляется судом в случаях, предусмотренных законом. В указанных в п. 2 случаях залог в отношении такого имущества прекращается, и залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
Статья 355. Уступка прав по договору о залоге
Комментарий к статье 355
Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382 - 390).
Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Комментируемая статья содержит общее правило о праве залогодержателя передать свои права по договору об ипотеке другому лицу или, иными словами, произвести уступку права требования. Данная норма является диспозитивной и в договоре залога стороны могут предусмотреть запрет на такую уступку.
В ней содержится отсылка к статьям ГК, регулирующим уступку права требования. Под уступкой требования понимается соглашение между кредитором по обязательству и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника
на уступку требования не требуется, однако он должен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, неразрывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, подлежащей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки.
В комментируемой статье подчеркивается акцессорный (дополнительный) характер залога и отмечено, что действительность уступки прав залогодержателя обусловлена наличием уступки права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.
В изъятие из общего правила уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по основному обязательству, если не доказано иное. Аналогичная норма содержится и в п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке.
Статья 356. Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом
Комментарий к статье 356
Под переводом долга понимается соглашение между кредитором, должником и третьим лицом о замене последним должника в обязательстве (см. комментарий к ст. 391). Перевод должником своего долга на третье лицо допускается только с согласия кредитора. Долг переходит к новому должнику в полном объеме, однако обеспечивающий его исполнение залог при этом прекращается, если только залогодатель и поручитель не дали согласия отвечать за нового должника. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.
В статье, по существу, воспроизводится общее правило ст. 391 ГК о необходимости получения согласия залогодателя отвечать за нового должника. Поскольку в данном случае залогодатель и должник по основному обязательству не совпадают, залогодатель рассматривается в качестве кредитора по отношению к должнику.