Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
Комментарий к статье 290
1. В отношении перечисленного в п. 1 комментируемой статьи общего имущества в многоквартирном доме установлен режим общей долевой собственности собственников квартир (о праве общей долевой собственности см. комментарий к ст. ст. 244 - 252). В указанном пункте особо подчеркивается, что это имущество может находиться как внутри квартиры, так и за ее пределами, однако обслуживать оно должно более чем одну квартиру. Особенностью данного имущества является то, что оно не может использоваться как жилое помещение.
Расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением принадлежащих им площадей. При этом не имеет значения, было ли фактически использовано это имущество. Так, жители первого или второго этажа могут не пользоваться лифтом вообще, однако должны нести расходы по его содержанию.
2. В п. 2 ст. 290 установлено правило, согласно которому соответствующая доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе права собственности на квартиру, будучи неразрывно с ним связанной. Таким образом, доля в праве на общее имущество не имеет самостоятельного юридического значения. Из этого следует, что доля в праве собственности не может самостоятельно обращаться, т. е. быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения и т.д. Собственник доли не имеет также права требовать ее выдела в натуре (см. комментарий к ст. 252) и, соответственно, права требовать выплаты компенсации в случае невозможности выдела в натуре. Кроме того, доля в праве общей собственности на такое имущество не влечет возникновения преимущественного права покупки (см. комментарий к ст. 250).
Статья 291. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 291
1. Правовой основой для деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) является в настоящее время раздел VI нового Жилищного кодекса РФ (с принятием последнего утратил силу Закон о товариществах собственников жилья).
Согласно ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Каждый собственник жилого помещения должен нести расходы по содержанию как своих жилых помещений, так и мест общего пользования. При этом смета расходов на техническое обслуживание и предоставление дополнительных услуг утверждается на общем собрании.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью, которая включает:
1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Членство в ТСЖ является добровольным. Ликвидируются и реорганизуются товарищества в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. При этом закон не предусматривает возможности преобразования товарищества в другой вид юридического лица.
Следует проводить разграничение между товариществами собственников жилья и жилищными либо жилищно-строительными кооперативами. Различие заключается в том, что в ТСЖ все объекты общего пользования находятся в общей собственности, тогда как в кооперативе они принадлежат не его членам, а самому кооперативу как юридическому лицу.
Коммунальные услуги товариществам собственников жилья могут оказываться не только государственными и муниципальными, но и частными организациями. Кроме того, заниматься обслуживанием могут сами жильцы. При этом платежи взимаются в тех же
размерах, что и с жителей государственных и муниципальных жилых домов. Ставки платежей устанавливаются субъектами Федерации.
Каждый домовладелец самостоятельно принимает решение о том, нужно ли ему вступать в члены ТСЖ. Причем наниматели жилых помещений не являются домовладельцами и, соответственно, не могут быть членами ТСЖ.
В п. 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1995 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" (СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794) было отмечено, что отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь, ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
2. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что ТСЖ является некоммерческой организацией, т. е. организацией, созданной не для извлечения прибыли и распределения ее между участниками, а для удовлетворения потребности ее членов в качественном коммунальном обслуживании.