<<
>>

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Комментарий к статье 277 1. Сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но также здания и сооружения, иное недвижимое имущество. Это правило оказывается особенно употребительным при разрешении коллизий, возникающих на почве управления нежилыми зданиями.
Дело в том, что в обороте получил широкое распространение такой объект гражданских прав, как нежилое помещение. В то же время само существование такого объекта вызывает сомнения, хотя он и предусмотрен как законодательством о приватизации, так и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Между тем нежилое помещение не обладает таким существенным признаком недвижимости, как тесная связь с земельным участком. Соответственно, право на нежилое помещение отрывается от прав на земельный участок и в значительной мере оказывается вне рамок правового регулирования. Не отвечает нежилое помещение и другим признакам объекта права. В отличие от жилого помещения, которое наделено определенными устойчивыми признаками, среди которых можно указать на изолированность и снабжение всем необходимым для использования по назначению, точных критериев нежилого помещения не имеется. Вследствие этого предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу. Сама по себе такая ситуация сопряжена с рядом юридических осложнений. Во- первых, здание является физически неделимой вещью (объектом недвижимости), и потому его части не могут быть предметом сделок. Во-вторых, собственники этих частей здания не имеют между собой юридической связи в форме общей собственности или гражданских обязательств, что не позволяет им установить определенный порядок управления зданием в целом. Единственным способом взаимоотношений собственников нежилых помещений в здании между собой, а также с собственником здания в целом остаются сервитуты, а также негаторные иски. 2.
В частности, сервитуты могут быть установлены для пользования лифтами, лестничными пролетами, вентиляцией, иными объектами общего пользования. Могут устанавливаться сервитуты прохода, прокладки кабеля и т.п. Возникающие препятствия могут устраняться посредством негаторных исков. Очевидно, что такое положение не может быть признано вполне удовлетворительным. Кроме того, сервитуты, не предполагающие каких-либо активных действий обеих сторон, не могут быть средством развития зданий, т.е. их перестройки, перепланировки, реконструкции и т.д. Таким образом, данная ситуация нуждается в дальнейшем законодательном регулировании. Однако до изменения соответствующих юридических институтов именно сервитуты в отношении зданий и сооружений будут оставаться средством, позволяющим осуществлять текущую эксплуатацию зданий, принадлежащих нескольким лицам. Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок Комментарий к статье 278 Поскольку взыскание вообще производится на основании решения суда, данную норму, видимо, следует понимать в том смысле, что в решении суда должно быть прямо указано на обращение взыскания на земельный участок. Если на участке находятся объекты недвижимости, то, как представляется, их судьба также должна определяться тем решением, которым определяется и судьба земельного участка. Собственно взыскание производится по правилам, установленным законодательством об исполнительном производстве. Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных муниципальных нужд по решению суда Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд Комментарий к статьям 279 - 283 1.
В ст. 49 ЗК конкретизируются те государственные или муниципальные нужды, которые могут стать основанием изъятия земельного участка. Подчеркивается, что изъятие является исключительной мерой и может производиться в связи с: 1) выполнением международных обязательств Российской Федерации; 2) размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ. Дополнительные ограничения изъятия земельных участков установлены также ст. ст. 79, 83, 94 и 101 ЗК. В частности, земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений. 2. В силу п. 2 ст. 55 ЗК возмещение должно быть равноценным и предварительным, т.е. предшествовать собственно принудительному отчуждению (изъятию) земельного участка. Следовательно, одно только признание состоявшегося судебного решения о выкупе при отсутствии самого факта платежа независимо от причин (например, из-за отсутствия бюджетного финансирования) не дает права на изъятие земельного участка. Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками Комментарий к статьям 284 - 287 Земельное законодательство в соответствии со ст. 287 регулирует случаи изъятия земельного участка у лиц, не являющихся собственниками (ст. ст. 45 - 47, 54 ЗК). Основания изъятия у собственника земельного участка, не используемого в соответствии с его назначением либо используемого с нарушением законодательства, регулируются ст. ст. 284, 285 ГК. Порядок изъятия определен ст. 286 ГК. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят принудительно у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с Земельным кодексом (ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2006

Еще по теме Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений:

  1. Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок Статья 276. Прекращение сервитута
  2. § 4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  3. АЭРОИОНИФИКАЦИЯ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
  4. ПОЖАРНАЯ ПРОФИЛАКТИКА ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ
  5. 11.Сервитуты. Понятие. Реальные и личные сервитуты.
  6. Статья 655. Передача здания или сооружения
  7. Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
  8. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  9. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  10. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  11. «Обремененная личность»
  12. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬ
  13. СОСТАВЛЕНИЕ ДЕЖУРНЫХ КАРТ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЛИ
  14. Чем опаснее кажется стаду известное свойство, тем основательнее оно подвергается опале. 277-
  15. ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБРЕМЕНЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ УЧЕТ ПРИ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОМ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ