<<
>>

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Комментарий к статье 272 1. Действующее законодательство РФ рассматривает земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно.
Соответственно, у них могут быть разные субъекты прав. В комментируемой статье речь идет о ситуациях, когда заключается договор на срочное пользование земельным участком. В частности, речь идет о договоре аренды либо договоре срочного безвозмездного пользования земельным участком. При прекращении права пользования земельным участком, которое было предоставлено собственником земельного участка собственнику недвижимости, встает вопрос о правовой судьбе недвижимого имущества, возведенного на этом земельном участке. В частности, должен быть решен вопрос о том, сохранится ли здание как объект гражданского права или подлежит сносу собственником. Для решения этого вопроса необходимо заключение соответствующего соглашения между собственником земельного участка и собственником недвижимости. 2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда такое соглашение не было достигнуто. Вопрос о последствиях прекращения прав на земельный участок решается в таких случаях в судебном порядке. Соответствующий иск может предъявить как собственник земельного участка, так и собственник возведенной недвижимости. В комментируемом пункте перечисляются случаи, когда снос здания или сооружения, возведенного на земельном участке, запрещен. Основания для такого запрета различны. В частности, здание может быть отнесено к числу памятников культуры Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 35. Ст. 3607). В соответствии с указанным Законом предметы недвижимости могут иметь особый правовой статус в силу их исторической или культурной ценности.
Согласно ст. 3 Закона к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды: памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники, включая военные, частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки; ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; достопримечательные места - творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории РФ, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей, культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ стоянок, места совершения религиозных обрядов. Кроме того, запрещен снос жилых помещений. Наличие этого правила обусловлено особой социальной значимостью жилых помещений.
Отдельным основанием является явное превышение стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. В последнем случае речь идет об оценочном понятии, определяемом судом. В случае если по указанным выше основаниям снос здания или сооружения запрещен, суд может принять одно из следующих решений: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, признать право собственника земельного участка на приобретение находящейся на нем недвижимости, установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. 3. В п. 3 комментируемой статьи особо подчеркивается, что она не распространяется на случаи, предусмотренные ст. 283 ГК, в которой говорится о последствиях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и ст. 286 ГК, посвященной последствиям изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования. Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений Комментарий к статье 273 В комментируемой статье установлен общий принцип, согласно которому сделка, влекущая переход права собственности на здание или сооружение, влечет переход права на земельный участок. Объем этих прав определяется соглашением сторон. К таким сделкам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т. д. Положения ч. 1 ст. 273 конкретизируются в ст. 552 ГК, регулирующей вопросы, связанные с правами на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка различается в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. В частности, ситуация будет различной в зависимости от того, является ли продавец здания или сооружения собственником земельного участка. Следует отметить, что в ряде правовых актов этот вопрос решается по-другому. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается, а согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Согласно ст. 37 ЗК с правом собственности на строение или сооружение переходит и право собственности на земельный участок. В ч. 2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому в договоре об отчуждении здания или сооружения должна оговариваться часть земельного участка, которая переходит к новому собственнику. Если это сделано не было, к новому собственнику переходит та часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Вопрос о том, какая часть земельного участка необходима для использования здания (сооружения), в случае недостижения соглашения решается судом.
<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2006

Еще по теме Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком:

  1. Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
  2. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже
  3. Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
  4. Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок Статья 276. Прекращение сервитута
  5. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
  6. 2.2.3. О свойствах юридических связей между подземными постройками и участками недр при прекращении права пользования участком недр
  7. Статья 1181. Наследование земельных участков
  8. Статья 1182. Особенности раздела земельного участка
  9. Важнейшими объектами права собственности и других вещных прав являются земельные участк
  10. Статья 344. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества
  11. 2.3. Юридические связи между земельным участком и расположенным под ним участком недр
  12. Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
  13. Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
  14. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
  15. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  16. § 7. Продажа недвижимости Статья 549. Договор продажи недвижимости
  17. ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБРЕМЕНЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ УЧЕТ ПРИ МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОМ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВЕ