Статья 251. Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
Комментарий к статье 251
Комментируемая статья, по-видимому, является исключением из правила ст. 223 ГК. Это можно объяснить тем, что передача вещи в форме вручения в данном случае невозможна. В то же время норма ст. 251, конечно, не означает, что применительно к общей собственности законодатель допускает отрыв владения от права собственности.
В частности, здесь также соблюдается правило, отчуждение возможно лишь постольку, поскольку возможно владение. Это означает, что в случае, если владение вещью утрачено, например, из-за утраты вещи, отказа в иске об истребовании вещи из чужого владения и т.д., то отчуждение доли оказывается ничтожным.
В классическом праве для совершения отчуждения доли требовалось обязательное предоставление владения покупателю. Соответственно, если другие участники препятствовали продавцу совместно владеть вещью, то он должен был добиться устранения этих препятствий, чтобы иметь возможность отчуждения доли. Статья 251 предоставляет, в отличие от этого правила, возможность покупателю добиваться доступа к владению общим имуществом в силу одного только договора о приобретении доли.
Поскольку право собственности возникает в момент приобретения доли, покупатель получает все средства защиты, имеющиеся у собственника вещи. Если ранее был установлен порядок пользования вещью, предусматривающий право предшественника покупателя определенным образом пользоваться вещью, то он может добиваться восстановления этого порядка, предъявив соответствующие требования другим участникам. Если же порядок пользования никак не определялся, то доступа к владению
вещью покупатель мог добиться, заявив виндикационный иск (ст. 301 ГК) другим участникам.
3. Правило ст. 251 является диспозитивным. Это позволяет покупателю специально оговорить, что право собственности переходит к нему не раньше, чем будет обеспечено владение имуществом.
Если право на долю нуждается в регистрации, стороны не могут отступить от требований ст. ст. 223, 251 ГК, и момент возникновения права на долю определяется регистрацией этого права.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
Комментарий к статье 252
1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение отношений общей собственности.
Право на раздел может быть осуществлено по соглашению между участниками.
Хотя об этом прямо не говорится в законе, нельзя исключить возможность соглашения, устанавливающего срок, в течение которого участники не вправе предъявлять требования о разделе общего имущества. Очевидно, что такой срок не может быть неограниченным.
2. Участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества. Закон не предусматривает права одного участника требовать раздела общего имущества. В то же время, если участников общей собственности двое, то требование о выделе по существу является требованием о разделе общей собственности, так как в результате выдела общая собственность прекращается.
3. Если участники общей собственности не могут достичь соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли. Если такие требования заявлены всеми участниками либо если только один из участников не заявляет требования о выделе, спор фактически приобретает форму спора об условиях раздела общего имущества.
Положение сторон в таком споре симметрично: каждый истец указывает в качестве ответчиков всех других участников. Не допускается какое-либо объединение истцов, их выступление с совместными (общими) требованиями, поскольку закон предусматривает лишь право заявления участником требования о выделе своей доли. Не допускается и исключение по иску о выделе доли кого-либо из участников из числа ответчиков. В результате выдела у истца не может вновь возникать право общей собственности.
4. Выдел доли производится в натуре. Если разделу подлежит делимое имущество (коллекция произведений искусства, стадо домашних животных), то выдел означает отделение из общего имущества части, соответствующей доле истца.
Если общее имущество утрачено либо местонахождение его неизвестно, иск о выделе не может заявляться. В том случае, если иск основан на том, что ответчики противоправно уничтожили или растратили общее имущество, разрушили или обесценили его, должны заявляться требования о взыскании убытков либо о неосновательном обогащении (гл. 59, гл. 60 ГК), но не требования о выделе доли.
При выборе способа (варианта) выдела доли учитывается размер доли истца, а также ранее сложившийся порядок пользования общим имуществом.
5. Нахождение имущества во временном владении третьих лиц по договорам, заключенным третьими лицами (законными владельцами) с участниками в порядке п. 1 ст. 246 ГК, не препятствует заявлению требований о выделе (разделе) общего имущества. В то же время, если имеется спор о принадлежности имущества, то выдел (раздел) такого имущества не может быть произведен до разрешения этого спора.
Отсутствие имущества, подлежащего разделу (выделу), даже если его утрата вызвана действиями ответчиков, может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о невозможности выдела в смысле п. 3 ст. 252. Так, собственники коллекции произведений живописи, находившейся в общей собственности наследников, заявили иск о разделе коллекции и взыскании денежной компенсации с одного из участников общей собственности, указав, в частности, на то, что часть коллекции исчезла по его вине и, возможно, продана им третьим лицам без согласия других участников. Свои требования в части взыскания стоимости утраченных произведений истцы обосновывали правилом п. 3 ст. 252, в том числе ссылаясь на невозможность выдела доли в натуре. Однако если имущества в натуре не имеется, то такое обстоятельство, как невозможность его выдела без несоразмерного ущерба, заведомо исключено. Соответственно, исключено и применение правила п. 3 и п. 4 ст. 252. В этом случае требования истцов о выплате денежных сумм являются требованиями о взыскании причиненного вреда либо о взыскании сумм неосновательного обогащения, в зависимости от тех фактов, которыми истцы будут обосновывать свой иск.
Как уже говорилось, спор о выделе (разделе) общего имущества, являясь средством защиты вещных прав, возможен лишь постольку, поскольку имеется вещь (имущество). Утрата вещи влечет и прекращение вещных прав, а тем самым невозможность заявления вещно-правовых требований.
6. Если выдел затрагивает неделимое имущество, например жилой дом, то выделение его части невозможно без необходимых изменений самой вещи, создания вместо одного объекта права нескольких. Поскольку речь идет о строении, то ставится вопрос о проведении необходимых перестроек, с тем чтобы создать отдельное жилое помещение, которое может выступать в качестве объекта недвижимости, т. е., будучи тесно связано с земельным участком, иметь все необходимое для самостоятельного использования его как жилое помещение. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно своей доле. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 20 декабря 1983 г., от 21 декабря 1993 г. и от 25 октября 1996 г.) "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. М., 1994). Можно заметить, что применение в данном случае правила ст. 249 не означает, что затраты на перестройку и переоборудование строения являются расходами по содержанию общего имущества. Правило о соразмерности распределения затрат на перестройку и переоборудование общего строения применимо лишь постольку, поскольку иное не вытекает из соглашения сторон и обстоятельств дела.
Очевидно, что понесенные затраты не могут рассматриваться и как улучшения имущества, в том числе в смысле п. 3 ст. 245 ГК.
С целью создания отельных объектов собственности могут быть возведены перегородки, выстроен отдельный вход, сделаны или заложены оконные проемы и т.д. Перестройки не должны существенно ухудшать качество здания и снижать степень его безопасности. В частности, не допускается превращение жилых помещений в нежилые, уменьшение жилых помещений до такого размера, что ими невозможно пользоваться, устройство жилых помещений с нарушением существующих нормативов и т.д. Постройки хозяйственного назначения и иные подсобные сооружения, необходимые для эксплуатации создаваемого объекта недвижимости (сараи, подвалы, отопительная система и т.д.), могут быть оставлены в общей собственности.
7. Одновременно с рассмотрением спора о выделе судом может быть установлен определенный порядок пользования общим имуществом. Фактически выдел доли в натуре посредством изоляции (перестройки, переоборудования) строения всегда сохраняет право общей собственности на общую стену или стены, крышу, иные элементы конструкции, которые связаны как с изолированной частью, так и с иными частями строения либо являются принадлежностью строения в целом. В дальнейшем общее имущество, обслуживающее вновь созданный путем изоляции объект права собственности, приобретает режим, аналогичный тому, который описан в ст. 290 ГК, и не может быть предметом самостоятельных сделок, а должно следовать юридической судьбе всего строения, которое оно обслуживает.
В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом (п. 9 вышеуказанного Постановления Пленума ВС РФ).
8. Если выдел доли невозможен без причинения несоразмерного вреда имуществу, суд отказывает в иске участнику общей собственности.
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию в соответствии с правилом п. 4 ст. 252 (п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Очевидно, что применение этого правила возможно в том случае, если суд не принял иного решения - не передал неделимую вещь одному из участников либо не отказал в иске участнику, требующему выдела, по мотиву невозможности выдела в натуре. Решение о выплате компенсации истцу, требующему выдела доли, без его согласия следует считать крайним средством разрешения возникшего спора.
Получение компенсации в счет выделяемой доли влечет прекращение права на долю в общем имуществе.
Необходимо отметить, что закон не предусматривает возможности заявления участниками общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании вещи и его доля незначительна. Таким образом, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе доли.
Участник общей собственности вправе заявить лишь требование о выделе доли, а не требование о взыскании определенных сумм с иных участников. Решение о выплате ему компенсации может быть принято судом лишь при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 252.
9. Если участник общей собственности фактически не участвует в управлении общим имуществом, в том числе не пользуется и не владеет им, он тем не менее не утрачивает права на выдел доли. Срок исковой давности для требования о выделе доли не может исчисляться с момента утраты владения имуществом (Постановление Президиума ВАС РФ от 1 сентября 1998 г. N 1294/98).