Комментарий к статье 164
1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.
2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества - Законом о регистрации прав на недвижимость.
3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.
Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
Комментарий к статье 165
1. Буквальное толкование п. 1 комментируемой статьи приводит к выводу, что несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки всегда, а при несоблюдении требования о государственной регистрации такое последствие наступает лишь в специально предусмотренных законом случаях. Такое толкование является единственно возможным с точки зрения синтаксических правил русского языка, применение которых и замена тире подлежащим в первом предложении п. 1 ст. 165 приводят к следующей формулировке содержащегося в анализируемом пункте правила: "Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность". Если действительные намерения законодателя и были иными, действующая редакция п. 1 ст. 165 не позволяет принимать их во внимание в силу полной грамматической определенности этой нормы и отсутствия коллизий между нею и другими нормами ГК.
2. В силу общего правила п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным лишь с момента его регистрации. До указанного момента имеет место отсутствие договора (договор является незаключенным), а не его недействительность.
3. Пункт 2 ст. 165 явно показывает различие в подходе законодателя к противоречию требованиям закона содержания сделки, с одной стороны, и несоблюдению требований закона к форме сделки - с другой. В последнем случае законодатель считает нарушение настолько незначительным, что поощряет заинтересованную сторону к скорейшему началу исполнения сделки, обусловливая этим обстоятельством возможность ее санации судом. Для применения правил п. 2 ст. 165 о признании сделки действительной необходимо наличие двух условий: начало исполнения сделки одной из сторон; уклонение другой из сторон от нотариального удостоверения сделки.
4. Условиями применения правил п. 3 ст. 165 являются: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации; уклонение одной из сторон от регистрации сделки. Начала исполнения сделки какой-либо из сторон в этом случае не требуется.