<<
>>

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Комментарий к статье 131 1. Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на него, установить специальный порядок распоряжения им.
Поэтому в соответствии с п. 1 комментируемой статьи право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Государственная регистрация представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Законодательство, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включает в себя как правовые акты, принимаемые на федеральном уровне, так и нормативные правовые акты, принимаемые субъектами Федерации. Основополагающим нормативным актом, регулирующим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, является Закон о регистрации прав на недвижимость. Кроме того, имеется ряд подзаконных актов. Так, Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963) были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Целью указанного реестра является создание унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях и обременениях этих прав. Ведение Реестра осуществляют специализированные учреждения юстиции, расположенные по месту нахождения недвижимого имущества. Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования регистрированного права.
Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право. Сам термин "государственная регистрация" можно понимать в двух значениях: во- первых, как технический термин, означающий запись в ЕГРП, во-вторых, как совокупность действий, осуществляемых государственными регистрационными органами в пределах имеющихся у них полномочий. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью, однако в п. 1 комментируемой статьи об этом не упоминается (см. комментарий к п. 3 статьи). Следует иметь в виду, что государственная регистрация как запись в ЕГРП, т.е. техническое действие, не порождает гражданских прав в отношении недвижимого имущества. Таким основанием всегда являются сделки или иные юридические факты. Ее можно рассматривать скорее как часть сложного юридического состава, в результате которого возникает право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. При этом она не затрагивает конкретных прав и обязанностей сторон по договору. Закон о регистрации прав на недвижимость не распространяется на имущество, отнесенное к недвижимым вещам абз. 2 п. 1 ст. 130 (см. комментарий к п. 1 ст. 130). Регистрация такого имущества осуществляется, в частности, на основании следующих специальных правовых актов: Правил государственной регистрации судов, утвержденных Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (РГ. 2001. 21 нояб. N 228); Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденных Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г.
N 30 (БНА РФ. 2001. N 22); Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденных Приказом Минтранса России от 29 ноября 2000 г. N 145 (БНА РФ. 2001. N 7). 2. Учет отдельных видов недвижимого имущества включает в себя кадастровый учет земельных участков, осуществляемый в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607), и технический учет зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, осуществляемый в соответствии с Постановлением Правительства РФ "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901) и Постановлением Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787). 3. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав, а государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, выражающего содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора). На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора. Право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, а не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 комментируемой статьи оно выдается "по ходатайству правообладателя". Важной информацией, содержащейся в свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права.
Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи свидетельства, то это должно быть указано в свидетельстве. Вместе с тем, если в свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из ЕГРП по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи. В п. 3 ст. 131 указывается на то, что регистрируется как переход прав на недвижимость, так и сделки с ней, однако нет ни слова о том, в каких случаях осуществляется регистрация сделок с недвижимостью. Таким образом, государственная регистрация признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законом. Это положение отражено и в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4). 4. В п. 4 ст. 131 ГК установлен принцип информационной открытости регистрирующих органов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Причем информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Как следует из п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость, любой гражданин, предъявивший удостоверение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяющий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (в то же время возникает вопрос о том, распространяется ли это правило на секретные объекты недвижимости). Юридическое лицо также может получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. 5.
В п. 5 комментируемой статьи говорится как об отказе в государственной регистрации, так и об уклонении от ее совершения. Отказ предполагает письменное уведомление заявителя о невозможности осуществления государственной регистрации с указанием оснований для отказа (об основаниях отказа в государственной регистрации см. ст. 20 Закона о регистрации прав на недвижимость). При уклонении от регистрации заявителя формально не уведомляют об отказе, однако фактически соответствующие органы бездействуют и не осуществляют в предусмотренные законом сроки регистрационные действия. Под уклонением от государственной регистрации следует также понимать отказ под надуманными предлогами в приеме документов для регистрации. В обоих случаях заявитель имеет право обратиться в суд с иском, в котором содержится требование об осуществлении регистрации в принудительном порядке. Одновременно может быть заявлено требование о возмещении возникших в связи с таким уклонением или отказом убытков и о компенсации морального вреда, который выражается в причиненных истцу страданиях. Такие иски могут предъявляться как в суды общей юрисдикции, так и в арбитражные суды. 6. Порядок проведения государственной регистрации установлен ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация состоит из нескольких последовательно сменяющих друг друга действий (стадий). Начинается она с представления необходимого набора документов, отвечающих требованиям вышеназванного Закона. Сами поступающие документы подлежат регистрации в специальном реестре. Помимо документов должны быть представлены доказательства оплаты регистрации. Такими доказательствами являются подлинники платежных документов. При этом на платежных документах (платежные поручения, квитанции к приходным ордерам и т. д.) обязательно указание назначения платежа. Все это составляет первую стадию регистрации. Рассмотрение дела по существу(вторая стадия) заключается в правовой экспертизе, проверке законности сделки и в установлении отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Заканчивается регистрация внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации (третья стадия).
<< | >>
Источник: С.П.Гришаев, А.М.Эрделевский. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. Подготовлен для системы КонсультантПлюс.. 2006

Еще по теме Статья 131. Государственная регистрация недвижимости:

  1. ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ВНОВЬ СОЗДАВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (Государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества)
  2. Глава 2. ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК
  3. § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия
  4. Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
  5. Комментарий к статье 114
  6. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
  7. Статья 234. Приобретательная давность
  8. Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация
  9. § 4. Удержание Статья 359. Основания удержания
  10. Статья 433. Момент заключения договора
  11. Статья 1152. Принятие наследства