§ 3. Правовое положение иностранцев-собственников по внутреннему праву государств

<1> Брун М. Права иностранцев // Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона. Полутом 48. СПб. С. 845 - 849.

После Второй мировой войны, когда в Уставе ООН был, как отмечалось, закреплен принцип равенства всех перед законом, законодательство отдельных стран стало развиваться в целом в этом направлении.

Можно сказать, что в настоящее время в большинстве иностранных государств в отношении предоставления иностранцам прав собственности действует принцип приравнивания их к собственным гражданам, но, как правило, с ограничениями, связываемыми с определенным режимом отдельных территорий, с длительностью нахождения иностранца в стране, его работой в этой стране, инвестированием в экономику страны и т.

В Аргентине в принципе нет ограничений в отношении собственности иностранцев: последние имеют те же права, что и собственные граждане, за исключением земель в приграничных областях - здесь есть некоторые ограничения. Так же в Бразилии, где ограничения касаются только собственности, расположенной в регионах, важных для национальной безопасности, в частности в прибрежных и приграничных областях. В Эквадоре надо запрашивать разрешение на покупку земли в 30-мильной зоне от берега или границы; в некоторых областях, которые рассматриваются как зона национальной безопасности, иностранцы вообще не могут покупать землю. В Панаме, где в принципе иностранцы имеют в отношении собственности те же права, что и панамские граждане, они не могут покупать землю в 10-километровой зоне от границы и на островах, которые не были объявлены зоной особого развития. В Перу ограничения действуют в приграничной полосе шириной 50 км. В Канаде ограничения касаются определенных территорий. Так, на острове Принца Эдварда нерезиденты должны получать разрешение на покупку более пяти акров земли, а в Саскачеване не разрешается приобретать в собственность участки земли, превышающие десять акров. В то же время в Квебеке и некоторых других провинциях ограничений на приобретение собственности иностранцами нет. Либеральный режим установлен для иностранцев-собственников во Франции, Италии, Испании, Германии, Англии, Финляндии. Так, в Испании не существует ограничений, за исключением "военных" земель и земель, прилегающих к государственной границе. Вообще же, в странах ЕС, предусматривающих ряд ограничений в отношении собственности иностранцев, установлены более льготные правила для граждан других стран - членов ЕС. Например, на Кипре если в принципе иностранцы могут купить только недвижимость, расположенную на участке не более одного акра, то для граждан ЕС такого ограничения нет. В Чехии граждане стран ЕС, как и другие иностранцы, могут приобретать недвижимость, если они постоянно проживают в этом государстве или если женаты на чешской гражданке.

В Мексике вопросы собственности иностранцев получили выражение в Конституции этой страны: "Только мексиканцы по рождению или по натурализации или мексиканские компании имеют право приобретать в собственность землю, воды и их принадлежности либо получать концессию на эксплуатацию природных объектов или вод. Государство может предоставить такое право иностранцам при условии, что они выразят согласие перед Министерством иностранных дел о рассмотрении себя в качестве национальных граждан в том, что касается собственности; нарушение данной договоренности влечет применение мер уголовной ответственности и лишение права на приобретенную собственность. Но ни при каких обстоятельствах иностранцы не вправе приобретать право собственности на землю и воды в 100-километровой приграничной зоне и 50- километровой зоне вдоль побережья" (ст.

В Турции ст. 35 Закона о собственности (в ред. от 3 июля 2003 г.) устанавливает, что иностранные физические лица и торговые компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики. Существенен, однако, факт соблюдения взаимности. Основополагающим в применении принципа взаимности является признание иностранным государством за гражданами Турецкой Республики и турецкими торговыми компаниями прав таких же, что и за своими гражданами или торговыми компаниями, образующими юридическое лицо и созданными в соответствии с национальным законодательством.

Принцип взаимности предполагает, согласно позиции турецкого законодателя, наличие не только законодательной основы, но и практического механизма ее применения. В случае отсутствия в иностранном государстве механизма соблюдения условий взаимности на практике в отношении граждан этого государства применяются ограничения, аналогичные действующим в отношении граждан Турецкой Республики.

Решения по заявкам на приобретение недвижимого имущества гражданами государств, не включенных на сегодняшний день как в список стран, которые соблюдают в отношении Турции принцип взаимности (таких стран около 90), так и в список стран, которые этот принцип не соблюдают (более 30 стран), принимаются после запроса в Главное управление по делам недвижимости (Россия не включена ни в тот ни в другой список).

Для некоторых категорий иностранцев соблюдение принципа взаимности не считается в Турции обязательным (лица без гражданства, беженцы, иностранные физические и юридические лица, осуществляющие инвестирование в сферу туризма, если они приобретают имущество в туристических районах и центрах). Для иностранцев установлены также следующие ограничения: не допускается продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности (Закон N 2565 о закрытых военных районах и зонах безопасности); для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества площадью свыше 30 га необходимо разрешение Кабинета министров (исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства) (ст. 35 Закона о собственности N 2644). В 2007 г. регулирование несколько смягчено, в частности, в отношении представления сведений о разрешенных для приобретения собственности зонах.

В США действует достаточно либеральный (в смысле изъятий из национального режима) режим для иностранцев.

В Китае есть определенные ограничения. Так, иностранцы могут приобрести здесь дом, если они прожили в этой стране по крайней мере один год и если будут использовать его для личных потребностей.