ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
Комментарий к главе 17
Действие гл. 17 при принятии части первой ГК было приостановлено до вступления в силу ЗК. Лишь 16 апреля 2001 г. специальным Законом были внесены изменения в Вводный закон к части первой ГК, и гл. 17 вступила в силу независимо от принятия ЗК. Последний со дня его опубликования (30 октября 2001 г.) действует наряду с гл. 17 ГК.
27 июля 2002 г. вступил в силу Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
ГК и указанные законы принимались в различное время и отражают то развитие и те изменения в отношении к правам на землю, которые имели место с момента принятия Конституции РФ, установившей, что земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9).
Сама по себе возможность нахождения земли в любой известной ГК форме собственности не подлежит сомнению. В то же время налицо существенная специфика правового регулирования имущественных отношений по поводу земли, которая, в частности, проявляется в установлении назначения земель (п. 2 ст. 260 ГК), возможности ограничения оборота земельных участков (п. 1 ст. 260 ГК), презумпции государственной собственности на участки, не принадлежащие гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям (п. 2 ст. 214 ГК), и др.
Право на земельный участок обычно занимает центральное место в регулировании оборота недвижимости, поскольку в силу правила "принадлежность следует главной вещи" все строения и иные объекты, тесно связанные с земельными участками, следуют за правом собственности на земельный участок. Таким образом, права на землю становятся определяющими для всего строя прав на недвижимость.
Однако законодатель, устанавливая перечень вещных прав, не нашел необходимым (или возможным) введение такого вещного права, как суперфиций, в силу которого все, построенное на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Таким образом, действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком.
В частности, именно в таком направлении происходят изменения правила, первоначально сформулированного в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (ныне утратившего силу): вместе с правом собственности на строение, сооружение переходит и право на земельный участок. Аналогичное правило закреплено и в ст. ст. 273, 552 ГК, регулирующих переход права на землю при продаже объекта недвижимости.
В ст. 1 действующего ЗК среди принципов земельного законодательства закреплен по существу противоположный принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого такие объекты следуют судьбе земельных участков, поскольку иное не установлено федеральным законом. В развитие этого принципа введена норма, запрещающая отчуждение здания, строения, сооружения без земельного участка, кроме некоторых исключений (п. 4 ст. 35 ЗК).
Таким образом, налицо движение от правила: земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости) - к правилу: строение составляет единый объект с земельным участком. Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся пока созданием соответствующего вещного права. Принцип "единой судьбы" сам по себе правом быть не может.
Земельные отношения традиционно регулируются не только частным, но и публичным правом.
Земельный кодекс разграничивает отношения по использованию и охране земель и отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, которые регулируются гражданским законодательством, поскольку иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК).
Нельзя не заметить, что правило п. 3 ст. 3 ЗК не согласуется с правилом п. 2 ст. 3 ГК, в силу которого нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. В п. 1 ст. 2 ГК указывается, что гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства и др. Очевидно, что отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними входят в предмет гражданского законодательства, как он описан в ст. 2 ГК. Согласно ГК земельным законодательством может быть ограничен оборот земли и других природных ресурсов (ст. 129). Вместе с тем ГК не предусматривает введения иного регулирования права собственности, вещных прав, сделок с объектами гражданских прав. Таким образом, возникает коллизия норм гражданского и земельного законодательства в указанной сфере.
В процессе применения норм о правах на земельные участки, об их обороте необходимо искать пути примирения обнаруженных коллизий.
В соответствии со ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Отношения по кадастровому учету земельных участков регулируются Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" (СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149; 2004. N 35. Ст. 3607) и изданными в соответствии с ним нормативными актами (Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3726, и др.).
Права на земельные участки как объекты недвижимости регистрируются в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.