<<
>>

Отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей (споры, вытекающие из отношений соседского права)

Рассматривая отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей и возможные варианты разрешения столкновения прав собственника и соседа, мы должны еще раз подчеркнуть, что наш закон пока не содержит регулирования на этот счет, поэтому нам приходится говорить о регулировании de lege ferenda.
Конечно, нам не избежать обращения к законодательству других государств, к отечественному опыту, выразившемуся в форме Проекта Гражданского уложения Российской империи (далее - Проект) <1>, а также к римскому праву. Следует также сделать оговорку, что мы избрали для анализа только некоторые споры соседского права, так как весь объем отношений соседского права вряд ли можно охватить в рамках настоящей работы.

<1> Текст Проекта Гражданского уложения дается по изданию: Гражданское уложение. Проект Высочайше утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения (с объяснениями, извлеченными из трудов Редакционной комиссии) / Под ред. И.М. Тютрюмова; Сост. А.Л. Саатчиан. Т. 1. СПб.: Законоведение, 1910.

Начать следует с земельных отношений - главной сферы соседского права. Права собственника и соседа в отношениях по поводу эксплуатации земельных участков сталкиваются по целому ряду вопросов.

Споры о границах и застройка чужого участка

Спор о границе между собственником и соседом может возникнуть из-за того, что граница между соседними участками изначально была нечетко установлена на местности, или установленная в надлежащем порядке граница не соответствует титулу <1>, или установленная ранее на местности в надлежащем порядке граница полностью или частично не сохранилась в результате уничтожения документов межевания и (или) межевых знаков. Поставленное на надлежащие законодательные и организационные рельсы межевание, как часть процедуры кадастрового учета, призвано свести к минимуму пограничные споры между владельцами смежных участков.

<1> То есть земельный участок в данных границах на местности не соответствует площади и (или) описанию по документам, являющимся правовым основанием приобретения титула на земельный участок.

Межевание для России всегда было острейшей проблемой.

За ее решение активно взялась императрица Екатерина II, которая, признав в Высочайшем Указе от 20 февраля 1765 г., что "межевание к государственному и народному спокойствию весьма нужно для пресечения беспрестанных между владельцами споров и тяжб, драк и смертных убийств", издала 19 сентября 1765 г. Высочайший Манифест вместе с некоторыми правилами генерального межевания <1>. Эти правила и последующие акты ее правления в данной сфере положили начало весьма прогрессивному для того времени законодательству о межевании. Несмотря на то что правила генерального межевания предусматривали некоторые принципы разрешения споров между владельцами смежных землевладений, порядок производства генерального межевания не предписывал необходимость предварительного разрешения спора о границе (если таковой был). Если спора о границе не было, участки размежевывались (с установлением межевых знаков и нанесением границ на планы). В то же время владения, границы между которыми не могли быть установлены из-за спора о правах и границах, замежевывались в "общие дачи генерального межевания" <2>. Таким образом, генеральное межевание в значительной степени приводило не к разграничению землевладений отдельных лиц, а к установлению площадей и границ целых поселений и местностей (селений, деревень, пустошей, урочищ и т.д.), оставляя внутри поселений и местностей неразграниченные (спорные) землевладения, по которым не производилась проверка прав и выяснение границ. На этом основан успех генерального межевания (по сравнению с межеванием на основании инструкции межевщикам, изданной императрицей Елизаветой Петровной в 1754 г.), за короткое время приведшего к созданию сети "дач" с определенными границами на значительной территории Российской империи <3>. Генеральное межевание не решало проблему на уровне отдельных землевладений, по которым предстояло специальное межевание. Специальное межевание производилось впоследствии по межевым законам, которые содержались в т. X ч. 2 Свода законов Российской империи, а позднее - по Положению о землеустройстве от 29 мая 1911 г.
Межевые законы и Положение о землеустройстве исходили из того, что спорные границы должны утверждаться на основании договора между владельцами смежных участков ("полюбовная сказка"), а в случае, если стороны не достигли соглашения, указанные акты предусматривали определенные принципы, которыми должен был руководствоваться суд при разрешении такого спора.

<1> Рудин С. Д. Межевое законодательство и деятельность межевой части в России за 150 лет. 1765 - 1915 гг. Пг., 1915. С. 2 и след.

<2> Некрасов Ф.Г. Межевание земель в России (межевые законы). М., 1915. С. 22.

<3> Некрасов Ф.Г. Указ. соч. С. 23.

В советское время, когда вся земельная собственность находилась в одних руках, межевание не имело такого значения, как в обществе с частной собственностью на землю. Одна из целей межевания и кадастрового учета земли - закрепление четких пространственных границ земельных участков. Хотя при оформлении права землепользования советское законодательство предусматривало необходимость определения границ земельного участка, отводимого землепользователю, и обозначения их на местности <1>, полноценного кадастрового учета не существовало. Только в 1968 г. в Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик был включен специальный разд. VIII "Государственный земельный кадастр", содержащий одну статью (ст. 46), которая в части правил ведения земельного кадастра отсылала к акту Совета Министров СССР. Совет Министров издал Постановление от 10 июня 1977 г. "О порядке ведения Государственного земельного кадастра". Но нужно иметь в виду, что кадастр велся в СССР скорее для цели обеспечения рационального использования земельных ресурсов (ст. 46 Основ), т.е. упор делался на количественных и качественных показателях земель, их целевом назначении, экономической оценке земель. Пространственные границы земельных участков и другие аспекты индивидуализации, а также привязка к системе учета прав землепользователей оставались на втором плане. Сейчас в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О Государственном земельном кадастре" одной из главных целей земельного кадастра является информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимость (ст. 4), а в определении понятия "государственный кадастровый учет земельных участков" четко сказано, что это описание и индивидуализация земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 указанного Закона).

<1> Основательность некоторых норм, посвященных межеванию, заслуживает цитирования. Хорошим примером является Инструкция о порядке составления и выдачи сельскохозяйственным артелям государственных актов на бессрочное (вечное) пользование землей, утвержденная Постановлением СНК СССР от 7 июля 1935 г. N 1385 (Сборник законодательных актов о земле / Сост. Б.В. Ерофеев. М.: Госюриздат, 1960). В п. 19 Инструкции особый упор делается на символичность процесса межевания и прочность его результата: "Длина межевого столба устанавливается в полтора метра и диаметр в 20 сантиметров. У верхнего конца столба делается затес, на котором выжигаются буквы "СССР" и изображение серпа и молота. Под столбом закладываются кирпич или камни для того, чтобы в случае утраты столба можно было установить его место. На нижнем конце столба делается выемка, в которую вкладывается поперечный брусок для того, чтобы затруднить вытаскивание столба...". Последнее предложение явно было призвано поставить заслон вредителям.

В России опять появился огромный класс собственников земли: от садоводов до крупных землевладельцев-предпринимателей и хозяйственных обществ. Хотя земельная собственность распределена среди множества собственников по всей России, процесс размежевания, как это часто бывает при массовой раздаче земель, отстал от процесса наделения собственностью. Как бы то ни было, но сейчас размежевание принимает все большие размеры, и естественно, что количество споров о границах будет возрастать.

Вопросы межевания регулируются в настоящее время Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Положением о проведении территориального землеустройства, утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396, Инструкцией по межеванию земель от 8 апреля 1996 г. (утв. Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству), Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет". Для межевания в пределах черты поселений имеет важное значение также Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105 <1>.

<1> Кроме того, к межеванию применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства и Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17 февраля 2003 г. В период подготовки данной работы к печати был опубликован Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О Государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о Государственном кадастре недвижимости), который вступил в силу (за некоторыми исключениями) 1 марта 2008 г. Этот Закон содержит нормы, регулирующие процедуру межевания.

Указанные акты предусматривают процедуру межевания земельных участков, в том числе нормы, регулирующие процесс согласования границ (извещение соседей- землевладельцев, присутствие соседей во время землеустроительных работ, согласование с ними границ размежевываемого земельного участка и др.). Но они не отвечают на вопрос, как (на основе каких принципов) разрешать споры о границах в зависимости от того или иного случая.

Действующее законодательство о межевании исходит из того, что границу между смежными земельными участками необходимо устанавливать на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации (ст. 17 Закона о землеустройстве). В соответствии с п. 3 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений установление границ землепользований производится в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития. Названная документация часто не в состоянии служить для целей разрешения споров о границах между земельными участками. Особенно это касается градостроительной документации, приведенной в п. 3 указанного Положения, которая дает некоторое представление о границах кварталов, микрорайонов и других единиц массовой застройки, но, очевидно, не может дать четкого ориентира границ между конкретными землевладениями.

Применительно к спорам о границах смежных участков в процессе совершенствования законодательства о межевании <1> необходимо предусмотреть несколько принципов, из которых следовало бы исходить при разрешении пограничных споров. В частности, часто справедливо отдать приоритет границе, которая фактически сложилась и не оспаривается многие годы (например, 10 - 15 лет) <2>.

<1> А это не только специальные акты земельного законодательства - некоторые принципиальные нормы о разграничении земельных участков могут быть включены в Гражданский кодекс.

<2> Этот принцип подразумевается нормой п. 9 ст. 38 Закона о Государственном кадастре недвижимости.

Законодательство о межевании прямо не обязывает соседних владельцев участвовать в процессе межевания, что значительно тормозит процесс межевания, так как соседи не лишаются права оспаривать границы, которые были установлены без их участия (притом что сосед был надлежащим образом извещен о дне и времени землеустроительных работ). Вероятно, в законодательство о межевании следует включить норму, обязывающую соседей участвовать в межевом процессе под угрозой потери права оспаривать границы <1>. Также необходима норма о распределении расходов между соседями по установке межевых знаков на общих границах <2>.

<1> В п. 3 ст. 40 Закона о Государственном кадастре недвижимости, по существу, реализован этот вариант регулирования отношений в процессе согласования границ.

<2> Подобная норма уже предполагалась к введению в России. В ст. 805 Проекта было предусмотрено, что каждый собственник вправе требовать участия своего соседа в разграничении их имений на общий с ним счет.

Несмотря на то что в процессе ведения землеустроительного дела все соседние собственники земельных участков подписываются под границами в акте согласования границ, спор о границах между соседями не может быть исключен даже тогда, когда оба участка прошли кадастровый учет. Примером допустимости спора может быть заблуждение соседа относительно соответствия границ на предварительном плане границам в натуре или ошибка (а также подлог) землеустроителя, в результате которой границы на плане не соответствуют границам в натуре.

Иностранные законодательства предписывают соседним землевладельцам участвовать в определении границ земельных участков, в установке межевых знаков и предусматривают некоторые правила разрешения споров о границах.

Так, в соответствии со ст. 978 ГК Квебека каждый собственник может принудить своего соседа определить границы между прилегающими землями для того, чтобы установить межевые знаки, восстановить на прежнем месте перемещенные или недостающие межевые знаки, подтвердить древние межевые знаки или исправить разделительную линию между их участками.

На ту же цель направлено правило § 919 ГГУ, хотя норма сформулирована иначе: собственник земельного участка может потребовать от собственника соседнего земельного участка, чтобы последний содействовал в установке постоянных межевых знаков, а если межевой знак окажется передвинутым или неразличимым - в его восстановлении. Расходы по установке межевых знаков участники несут, как правило, в равных долях. Согласно § 920 ГГУ, если в случае смещения границы действительную границу определить невозможно, межевые знаки устанавливаются по фактическому владению. Если фактическое владение не может быть определено, то к каждому земельному участку должна быть присоединена равная по размеру часть спорной площади. Если определение границы указанным образом приведет к результату, который не согласуется с установленными обстоятельствами, то граница должна быть проведена по справедливому усмотрению с учетом этих обстоятельств <1>.

<1> По римскому праву суду предоставлялось право по своему усмотрению определить границы между смежными участками там, где невозможно было определить прежние границы (D. 10. 1. 2).

Нередко можно встретить случаи нарушения границы смежных участков в результате строительства, т. е. когда постройка на одном земельном участке зашла за границу другого участка. Естественно, встает вопрос о том, что делать с таким зданием или иным сооружением. Формально нарушение границы дает собственнику соседнего участка требовать сноса такой постройки. Иностранные законодательства, что вполне справедливо, не всегда позволяют так поступать ввиду того, что с народнохозяйственной точки зрения это приводило бы к неоправданному уничтожению материальных ценностей только в угоду принципу "священности" собственности.

Согласно абз. 1 § 912 ГГУ, если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны нарушил границу смежного участка застройкой, то сосед обязан допустить такое нарушение, за исключением случаев, когда о своем возражении он заявил до или тотчас после нарушения границы. ГГУ постановляет, что в качестве возмещения соседу выплачивается денежная рента. На добросовестность застройщика обращает внимание также ГК Квебека. В ст. 992 ГК Квебека говорится, что добросовестный собственник, который построил что- либо за границами своего участка на участке, принадлежащем другому лицу, должен по выбору собственника земельного участка, права которого он нарушил, либо приобрести участок, уплатив собственнику его стоимость, либо уплатить ему возмещение за временную потерю возможности пользоваться участком. В той же статье указано, что, если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба или осуществлено недобросовестно, собственник земельного участка, права которого нарушены, может принудить застройщика приобрести принадлежащее ему недвижимое имущество, оплатив его стоимость, либо снести строения и привести данное место в прежнее состояние.

Таким образом, оба кодекса не дозволяют сносить постройку, зашедшую за границу соседнего участка, при добросовестности застройщика. Однако добросовестность не спасает застройщика от сноса постройки, если собственник участка, границы которого нарушены застройкой, заявит возражение до или тотчас после нарушения границы (ГГУ) либо если нарушение является существенным, влечет причинение значительного ущерба (ГК Квебека). Если у пострадавшего собственника не возникает право требовать сноса постройки либо даже такое право возникло, по ГГУ и ГК Квебека есть альтернативный способ урегулирования возникшего конфликта: выплата в качестве возмещения ренты в пользу пострадавшего собственника (ГГУ) или требование пострадавшего собственника о принудительном приобретении застройщиком застроенного участка по рыночной цене (ГК Квебека).

Нашему закону полезно было бы взять за основу указанные нормы иностранных кодексов при будущем регулировании вопросов нарушения границ в процессе застройки. Представляется, что основные черты такого регулирования должны быть следующими.

Если застройщик не знал и не должен был знать о том, что он нарушает границу чужого земельного участка (добросовестный застройщик), постройка не подлежит сносу. Причем считается, что застройщик знал о нарушении границы, в частности, если сосед поставил его в известность с самого начала нарушения границы (закладка фундамента); оповещение застройщика, сделанное после окончания строительства, не опорочивает добросовестность. При недобросовестности застройщика пострадавший сосед всегда имеет право иска о сносе постройки. Как при добросовестности, так и при недобросовестности застройщика пострадавший собственник имеет право требовать выкупа участка, застроенного в процессе нарушения границы. Пострадавший собственник всегда может требовать сноса постройки, если значительная ее часть оказалась на территории его участка.

<< | >>
Источник: В.Н. ЛИТОВКИН, Е.А. СУХАНОВ, В.В. ЧУБАРОВ. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ / М.: Статут. - 731 стр.. 2008

Еще по теме Отдельные случаи ограничения права собственности в пользу соседей (споры, вытекающие из отношений соседского права):

  1. Участники отношений соседского права
  2. Раздел II. СОБСТВЕННОСТЬ ОТДЕЛЬНЫХ СУБЪЕКТОВ ПРАВА
  3. 2. Исходные положения о дополнительных признаках и свойствах права собственности как вещного права
  4. Глава 2. РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ ПУБЛИЧНОГО ПРАВА
  5. Глава 7. ВОПРОСЫ "СОСЕДСКОГО ПРАВА"
  6. 1. Основные подходы к изучению вещного права и права собственности в первые годы Советской власти
  7. § 2. Понятие и признаки вещных прав 1. Вещные права и отношения собственности
  8. Общая характеристика норм соседского права
  9. Вопросы соседского права в жилищной сфере
  10. Введение и краткий обзор истории соседского права
  11. 2.3.5.2. Среди разнообразных прав субъектов гражданского права одними из важнейших являются вещные права, опосредствующие принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам, т.е. своеобразную статику имущественных отношений