<<
>>

§ 7. Необоснованность различий в правовых подходах при определении предмета договора залога и договора купли-продажи

Хотя связь между институтом залога и институтом купли-продажи в современном российском праве крайне ослаблена, однако законодателю отнюдь не следует ее полностью игнорировать. В российском законодательстве, к сожалению, встречаются абсолютно необоснованные правовые различия в определении предмета договора залога и договора купли-продажи применительно к одной и той же вещи.

Согласно п.

3 ст. 340 ГК РФ "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка". Аналогичное правило содержится в ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке. Как разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (п. 45, ст. 168 ГК).

Но не трудно заметить, что, регулируя отношения по договору купли-продажи здания или сооружения, законодатель иначе решает вопрос о судьбе земельного участка, на котором это здание или сооружение находится.

В том случае, если собственник отчуждаемого здания является одновременно собственником земельного участка, действующее российское право требует одновременного отчуждения и здания (сооружения), и земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Развитием этой нормы стал п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому "отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком" <1>. Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", "отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными".

<1> Согласно п.

4 ст. 35 ЗК РФ данное правило не применяется при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 Кодекса, а также при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Однако действующее российское законодательство не требует при продаже собственником здания или сооружения, расположенного на арендуемом им земельном участке, одновременной передачи покупателю в порядке перенайма прав по договору аренды этого участка. Согласно российскому законодательству право аренды земельного участка при отчуждении расположенного на нем здания или сооружения будет автоматически следовать за этим зданием (сооружением). Пункт 3 ст. 552 ГК РФ предусмотрел, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, и что при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма изложена в п. 1 ст. 35 ЗК РФ: "При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник". Разъясняя эти положения Гражданского и Земельного кодексов РФ, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 отметил, что "покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка".

Но, следовательно, требование об обязательной ипотеке вместе с закладываемым зданием права аренды земельного участка, на котором оно расположено, в настоящее время является излишним и обременительным для участников оборота и должно быть отменено законодателем. Ведь при залоге здания, расположенного на арендованном земельном участке, судьба этого права аренды, если оно даже не будет заложено, будет следовать судьбе здания. При обращении взыскания на предмет ипотеки и его реализации приобретатель заложенного здания приобретет и право аренды земельного участка.

Еще более странное и трудно объяснимое различие существует сегодня между нормой п. 4 ст. 35 ЗК РФ, категорически не допускающей отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, и нормой п. 4 ст. 340 ГК РФ, согласно которой "при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие".

Представляется, что, поскольку по общему правилу вещь, способная быть предметом купли-продажи, способна и быть предметом залога, постольку к этой вещи при ее залоге не должны предъявляться более строгие требования, чем при ее продаже.

<< | >>
Источник: В.Н. ЛИТОВКИН, Е.А. СУХАНОВ, В.В. ЧУБАРОВ. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ / М.: Статут. - 731 стр.. 2008

Еще по теме § 7. Необоснованность различий в правовых подходах при определении предмета договора залога и договора купли-продажи:

  1. § 1. Общие положения о купле-продаже Статья 454. Договор купли-продажи
  2. Вопрос Т. Понятие и виды договора купли-продажи
  3. Вопрос 5. Понятие договора розничной купли-продажи
  4. 7.1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
  5. Договор купли-продажи
  6. Договор розничной купли-продажи
  7. Вопрос 4. Цена и расчеты по договору купли-продажи
  8. Виды договора купли-продажи
  9. Вопрос 2. Условия договора купли-продажи
  10. Вопрос 3. Передача и принятие товара по договору купли-продажи
  11. ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОНТРАКТ
  12. § 2. Розничная купля-продажа Статья 492. Договор розничной купли-продажи